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いえを売る

【プロが解説】不動産(物件・土地)売却の営業活動報告書はどうチェックする?


このコラムの要点をサクッと解説

? ギモン
仲介会社が行う売却活動は、どうやってわかる? 売却を依頼する上で気をつけるポイントは?
A. コタエ
仲介を依頼している不動産会社が行う売却活動の報告や、レインズへの登録は義務化されている。報告内容をチェックし、対応されない場合は対策が必要!


こんにちは、2Line2スタッフです。

不動産の売却活動を始めた時に、どのように不動産仲介会社とやり取りを進めたらよいのかわからない、という方も多いのではないのでしょうか。

今回は、仲介会社との販売活動についてのやり取りのポイントについて、公認不動産コンサルティングマスターである井口さんに解説していただきました!

これから物件を売り出したいとお考えの方はもちろん、現在やり取りをしているけれど確認しておきたいという方も、ぜひ参考にされてください。


仲介会社からの販売活動報告をチェックしよう

不動産売却の販売活動を確認

まず、売主と媒介契約を締結した後、不動産会社はどのような手順で営業活動を行うのでしょうか?

最初に行うのは、不動産指定流通機構(通称:レインズ)への登録ですね。

レインズとは、宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣が指定した不動産流通機構のことを指します。

不動産会社間で物件情報を交換するためのコンピューターネットワークシステムで、全国にいる購入検討者に対して、広く物件を紹介をすることができます。

登録することで、物件を知ってもらう機会が増えるんですね。

専属専任媒介契約や専任媒介契約の場合、レインズの登録は必須となっています。

なのでもし販売物件がレインズに未登録だった場合には、媒介契約に違反することとなり、国土交通大臣もしくは都道府県知事から不動産業者に行政処分が課せられることがあるんですよ。

そうなんですか! 売主の方はご自分でもレインズに登録されているか確認したほうが良さそうですね。

そうですね。掲載先は売却物件の対象エリアによって違うため、下に紹介しているリンク先から確認できます。もしすでに売却依頼をしている方はぜひ確認してみてください。

レインズを運営する指定流通機構のホームページ
公益財団法人東日本不動産流通機構
公益社団法人中部圏不動産流通機構
公益社団法人近畿圏不動産流通機構
公益社団法人西日本不動産流通機構

※物件の所在地により管轄が異なります。福岡県の場合、公益社団法人西日本不動産流通機構に登録されています。

他にはどんな営業活動があると考えられるでしょうか?

ええと、よく見かけるのは、チラシであったり、DMなどでしょうか…

そうですね。他にもオープンハウスの開催や、ポータルサイト掲載などを行います。
不動産会社が販売図面を作成し、ネットや紙媒体を活用しながら、新規顧客および既存顧客へ物件を紹介していくんですよ。

同時に、他社の購入検討者から問い合わせがあった際の対応も行います。

なるほど、そうやって物件の早期販売につなげていくんですね。この間、売主さんはどんな状態なんでしょうか?

売主さんへは、仲介会社からの定期的な報告が送られてきます。その頻度は、媒介契約の種類によって変わります。

宅地建物取引業法で定められている頻度は以下のとおりです。

  • 専属専任媒介契約は、1週間に1回以上
  • 専任媒介契約は、2週間に1回以上

送付されてくる内容を確認し、販売活動の進捗をチェックしましょう。


不動産売却を成功させる仲介会社の選び方

不動産売却を成功させる不動産会社の選び方

不動産を購入するのは、当然ながら一人(一組)のみですから、そのたったお一人を探すためにどのような活動を行うのか、納得できる説明をもらってから不動産会社と媒介契約を結ぶようにしましょう。

営業活動における不動産会社の選び方のポイントがあればぜひ教えてください…!

以下の点を確認することをおすすめします。

  • 不動産仲介会社がどのような営業活動を得意としているか
  • 販売成約までの価格戦略をどう考えているか
  • 売主の売却スタンスを理解し、成約までのスケジューリングを考慮しているか
  • 瑕疵担保責任の範囲や設備等補修費用の説明
  • 不動産譲渡所得税や住宅ローン残債を考慮した売却後の手取り金額
  • 引越しの段取りや手続きを進めるタイミングの提案
  • 売主が買い替えを希望する場合、税理士と連携して有効な税制優遇の確認

不動産売却を依頼する不動産仲介会社の選び方については、「不動産売却の際に信頼できる不動産仲介会社の選び方」の記事でも解説しています。ぜひ参考にされてください。


仲介会社からの販売活動報告がない場合の対応策は?

不動産売却を依頼した会社から連絡がない場合の対策

物件の販売開始から1か月~2か月経過しても、仲介を依頼している不動産仲介会社から案内の連絡が入らないという場合は、打開策を検討する必要があります。

打開策とは具体的にどのようなことでしょうか?

まず自分でできることとして、「不動産売買仲介の窓口を他社にも広げてみる」があります。

次に、仲介会社の担当者にやってもらうこととして、3点が挙げられます。

  1. 現在の売出価格と市場相場に差がありすぎないかをチェックしてもらい、販売価格の見直しを検討
  2. 成約できていない要因を過去に案内した顧客からヒアリングしてもらい、対策を立ててもらう
  3. ご所有不動産の発信媒体の見直し&セールスポイントを強化してもらう

仲介会社へ改善のお願いができる点は多いんですね。

そうですね。自分でできること、依頼できること、双方からのアプローチを検討してみるといいかもしれませんね。


まとめ:仲介会社からの定期報告をしっかりチェック!

まずは仲介を依頼している仲介会社からの定期的な連絡や、成約に向けた対策がきちんと練られているかを確認しましょう。

仲介会社は定期連絡を行わなくてはいけないので、それがない場合は注意が必要ということですね。

はい。反響の報告がないなど適切な対応がされない場合は、今後の販売に向けた活動などをまず問い合わせ、確認しましょう。
その内容や対応に納得できない場合は、不動産会社の変更も、視野に入れることをおすすめします。

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この記事の監修者

井口 忠二

公認不動産
コンサルティングマスター

井口 忠二

Tadaji Inoguchi

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株式会社アスパートナー代表取締役。
福岡県出身。明治大学商学部卒。グロービス経営大学院経営学修士(MBA)修了。
大手不動産会社に入社し、売買仲介営業を経験。東京23区エリア営業トップセールスを2年連続受賞。その後、不動産の売買賃貸仲介・管理・コンサルティングをワンストップで対応する株式会社アスパートナーを経営。売買仲介成約件数600件超。

Licenses and Certifications

宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
相続士
相続診断士
公認不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
経営学修士MBA
損保トータルプランナー(損害保険最上位資格)
不動産キャリアパーソン