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いえを売る

【プロが解説】相続した不動産(物件・土地)を売却するには?遺産分割の流れ


このコラムの要点をサクッと解説

? ギモン
不動産の遺産分割協議がまとまっていない物件を売却する時に注意すべきことと、売却のためのポイントは?
A. コタエ
相続により遺産分割協議がまとまっていない不動産の売却は避けたほうが良く、遺産分割協議がまとまってから行うことがポイント。また、生前に相続対策を行っておくことも重要!


こんにちは、2Line2スタッフです。

皆さんは「遺産分割協議書」をご存知でしょうか?
これは、「誰が」「どの不動産を」「どのくらいの持ち分で」相続するかを記載した書面です。

この遺産分割協議書がないとどうなるのでしょうか?
今回は遺産分割協議書の役割や、遺産分割協議書がない場合にどういったトラブルが考えられるのかなどを、公認不動産コンサルティングマスターである井口さんに伺いました。


不動産売却の前に「遺産分割協議」を実施しよう

「遺産分割協議」をまとめる

この遺産分割協議書がないと、売買契約は交わせないんでしょうか?

いいえ、遺産分割協議がまとまる前に売買契約の締結は可能ですよ。しかしまれに、所有者となることに反対する相続人が出てくる場合があるんです。

たとえば、「相続による遺産分割協議中の不動産を売却したいが、このまま売買契約を進められない」「遺産分割する相続人同士で、物件の売却価格の合意が得られない」といったトラブルがそうです。

こうなると所有権移転に必要な相続人全員の同意がもらえなくなり、売買契約締結した後に、買主に対して多額な違約金を支払って契約を解除する、といったケースに発展することもあります。

遺産分割協議書は、そういったことを防ぐためのものなんですね。

はい。相続人の間で無事に遺産分割協議書を取り交わした後、さらに司法書士や不動産仲介会社に確認してもらってから不動産の売却手続きをスタートすると、より安心なんです。


売買契約書を確認し、譲渡所得税を抑えよう

不動産の所有者が死亡し、名義が変更されていない不動産を売却するためには

相続税の納税は、相続開始を知った日(被相続人の死亡した日)の翌日から10ヶ月以内です。それまでに遺産分割協議書を締結し、納税資金にめどを立てることも重要です。

10ヶ月といっても、実際はあっという間ですよね。

そうですね。また相続した不動産を売却する場合は、購入した当時の売買契約書が保存されているかを確認するといいですよ。

不動産譲渡所得税を算出する際に、購入当時の売買金額がわかる書類があると、不動産譲渡所得税が安くなるケースがあるんです。

税金を抑えることもできるんですね。いずれにしても、あらかじめ関係する皆さんとしっかり話し合っておくことが大事ですね。


まとめ:不動産の売却活動は、遺産分割協議がまとまってから

すでに相続人が故人となっている場合の具体的な作業内容とは?

他にも、将来、お子さんに遺産を相続させたいと考えている方は、後々の不動産のトラブルを防止するためにも、公正証書などの遺言を残しておくなど、前もって相続対策を検討しておくと良いですね。

まずはそうやって、相続にかかわる人の遺産分割協議の合意を取ることが大事ですね。

はい。ご家族やご兄弟との関係性を良好に保つためにも、売却活動はかならず遺産分割協議がまとまってから行いましょう。

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この記事の監修者

井口 忠二

公認不動産
コンサルティングマスター

井口 忠二

Tadaji Inoguchi

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株式会社アスパートナー代表取締役。
福岡県出身。明治大学商学部卒。グロービス経営大学院経営学修士(MBA)修了。
大手不動産会社に入社し、売買仲介営業を経験。東京23区エリア営業トップセールスを2年連続受賞。その後、不動産の売買賃貸仲介・管理・コンサルティングをワンストップで対応する株式会社アスパートナーを経営。売買仲介成約件数600件超。

Licenses and Certifications

宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
相続士
相続診断士
公認不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
経営学修士MBA
損保トータルプランナー(損害保険最上位資格)
不動産キャリアパーソン