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【プロが解説】不動産(物件・土地)の売却価格を調べるには?相場の調査方法


このコラムの要点をサクッと解説

? ギモン
売却を考えている物件の「売却価格の相場」はどうやって調べればいいんだろう?
A. コタエ
国や自治体が毎年公表する情報で、近隣の土地の相場を知ることができる。また不動産サイトからも、所有物件と近い条件の物件から売却価格や賃貸額を把握することもOK! 相場を調べる時は「売る」場合と「貸す」場合の両方の価格を知っておくことがポイント。


こんにちは、2Line2スタッフです。

みなさんは不動産を売却しようした時に、何を考えますか?
どんな人が買ってくれるのか、どのような手続きが必要なのか……。

とくに「この物件が一体いくらで売れるのか?」という点は気になるところですよね。

不動産会社などに正式な査定を依頼する前に、ご自身である程度の相場を把握しておきたい、という方も多いかもしれません。

今回は「不動産物件の相場の調べ方」、そしてその活用方法について、公認不動産コンサルティングマスターである井口さんにお話を伺いました。


不動産の売却価格を調査する3つの方法

地価公示、都道府県地価調査、路線価

不動産の価格を自分で調べる方法はあるんですか?

そうですね、所有している不動産価格の相場を調べることはできますよ。
その場合は、次の三つの方法を使用します。

  • 地価公示
  • 都道府県地価調査
  • 路線価

三つもあるんですね…ぜひそれぞれの違いを教えて下さい。まずは地価公示からお願いします。

公示価格とは、地価公示法に基づき、国土交通省土地鑑定委員会から毎年3月下旬に公表されている、全国の土地(標準地)の価格です。

「公示価格」は、一般の土地取引価格の指標となるだけでなく、公共事業用地の取得価格の算定基準にもなっています。

次が、都道府県地価調査ですね。こちらは都道府県ですか…。

はい。地価公示と並んで代表的な土地の価格情報である「都道府県地価調査」は、国土利用計画法施行令第9条に基づき、都道府県知事から毎年9月に公表されている、土地(基準地)の価格です。

基準地価は、公示価格の半年後に公表されます。不動産取引においては、地価変動の速報として地価公示を補完する役割を担っています。

なお、地価公示および都道府県地価調査は下記のリンクからご確認ください。

国土交通省地価公示・都道府県地価調査(国土交通省)

最後が、路線価ですね。

「路線価」とは、主に市街化区域内の不特定多数が通行する道路に面する宅地の、1平方メートルあたりの価格をいいます。
相続税や贈与税を計算するにあたって、宅地(土地)の課税価格を評価するための基準ともなる価格として、原則として毎年7月1日に公表されています。

対象の土地と近隣の土地の路線価を比較し、おおよその相場をつかむことも可能です。
ただし、路線価はあくまでも課税価格を評価するための価格。あくまで参考材料であることを念頭に置いておきましょう。

路線価の確認は、下記リンクから確認できます。

路線価図・評価倍率表(国税庁)

これらを使うと、市況の変化・動向を見て、所有している不動産の相場を掴むことができるんですね。


所有する不動産と比較して、価格の相場を知ろう

所有する不動産に似た物件の販売価格・賃貸額を知る

次は、不動産の情報サイトなどを活用してみましょう。似たような条件をもつ物件がいくらで販売されているかを調べてみるんです。すると、やはり相場がわかりますよね。

たしかに! では…たとえば、マンションを比較したい場合は、どのような点に注意すると良いでしょうか?

物件を比較する際には、以下の条件に合致することがポイントです。

比較する物件の条件

  1. 同じマンション内で売買、もしくは賃貸の募集をしている
  2. 同じエリアや町域、もしくは隣接地域に所在している
  3. 同等の広さがある
  4. 築年数が同年代(査定する物件と築年数の差が5年前後)である
  5. ペット可など特別な条件がある場合は、条件が同じである

今回、所有しているとする物件の情報は以下です。

  • マンション
  • 福岡市中央区薬院1丁目
  • 建物面積は70㎡
  • 2005年築
  • 特別な条件は無し

条件をリストアップしました。こちらで検索をするんですね。

はい。以下のようなやり方になりますね。

所有している物件と照らし合わせる

  1. マンション名で検索
  2. 福岡市中央区薬院1丁目の別のマンション、または福岡市中央区薬院内にあるマンションで検索
  3. 同等の広さがある
  4. 築年数が同年代(査定する物件と築年数の差が5年前後)である
  5. ペット可など特別な条件がある場合は、条件が同じである

検索したら、結果を比較しましょう。すべてに合致する、もしくは合致するものが多い物件の売り出し価格や賃貸価格から、所有している物件の相場をつかむことができます。

さらに条件を少し変えて検索してみるのも、情報が広く集まって良いかもしれませんね!


売却のほか、買取や賃貸なども視野に入れておこう

「売却」「賃貸」…相場を調べる時はさまざまな可能性を考えよう

ここでおさらいです。不動産売却には、大きく「売却」「買取」「賃貸」の3つの方法がありますね。

ただ、覚えておいていただきたいのは、不動産会社は自社の得意とする分野での売却を勧める、という点があることなんです。

得意分野ですか。それがあると、売却を考える人にとってなにか不都合が生じるのでしょうか…?

もし売却を想定している場合でも、買取が得意な不動産会社にたまたま行った場合は、買取を提案される場合もあるということです。

そうなった場合、もし買取での相場を調べておいたら、もっと良い話し合いができますよね。

たしかに。ひとつの方法しか知らないと、情報で損をすることがあるのかも…。

そうなんです。売却を想定している場合にも、買取の時はいくらで売れそうなのか。さらに賃貸だったらいくらで貸せそうか、ということまで調べておくことをおすすめします。

売主の希望はあるとしても、それ以外の選択肢まで幅広く調べることが大切なんですね。

本格的な売却価格を調べるためには、最終的に不動産会社など専門家の協力が必要になります。

その中でも、「居住用として売却した方が良い」「不動産会社にすぐに買い取ってもらった方が良い」「一時的に賃貸として貸し出してから売却した方が良い」など、選択肢は実はいくつもあります。

さらに、不動産会社から提示される「査定書」に記載された査定金額の妥当性を見極められるかどうかにも関わってくるんですね。

専門家から提示されることであっても、できる限りご自身で正確な判断ができるよう、いくつもの考え方や情報を持っていることが重要なんですね…。


まとめ:不動産サイトや公的資料を活用して、売却相場を調査しよう

公的資料や不動産サイトから相場を知って、価格のパターンを考えよう

では、今回のおさらいです。

不動産の相場を調べる方法は、大きく分けて2つ。ひとつは、国や自治体が毎年公表する情報(地価公示/都道府県地価調査/路線価)。
近隣の土地の相場を知ることで、おおまかな予測を立てることができます。

もうひとつが、不動産サイトでの検索ですね。こちらは所有している物件と類似のエリアや広さ、築年数などで検索して売却価格や賃貸額を把握する。

そうです。さらには売却だけではなく、賃貸の場合や買取の場合など、様々な可能性を考えて調査することが大切です。

実際に買主が出てきた場合の価格交渉にも使えるというわけですね。

ええ。不動産会社であれば現在販売中の物件に加え、過去の事例から調査をすることもできるため、必要に応じて不動産会社の協力を仰ぐのも良いでしょう。

どちらにしろ、やはり下準備はとても大事です。怠らないようにしてくださいね。

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この記事の監修者

井口 忠二

公認不動産
コンサルティングマスター

井口 忠二

Tadaji Inoguchi

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株式会社アスパートナー代表取締役。
福岡県出身。明治大学商学部卒。グロービス経営大学院経営学修士(MBA)修了。
大手不動産会社に入社し、売買仲介営業を経験。東京23区エリア営業トップセールスを2年連続受賞。その後、不動産の売買賃貸仲介・管理・コンサルティングをワンストップで対応する株式会社アスパートナーを経営。売買仲介成約件数600件超。

Licenses and Certifications

宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
相続士
相続診断士
公認不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
経営学修士MBA
損保トータルプランナー(損害保険最上位資格)
不動産キャリアパーソン