いえを売る 動画解説
【2021年最新】土地の名義人が死亡した不動産を売却したい場合には？
このコラムの要点をサクッと解説
- ? ギモン
- 土地の名義人（所有者）が死亡している場合には、どうやって不動産を売却をしたらいい？
- A. コタエ
- 土地の登記名義が、亡くなった人のままになっていると売却不可！登記名義人変更には手間がかかるため早めの行動がポイント。不明点は司法書士や不動産会社などの専門家に相談しよう。
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土地の名義人が死亡している不動産の売却方法を動画で解説
こんにちは、2Line2スタッフです。
土地や物件を売却する際に、「名義人（所有者）はすでに死亡しているが、不動産を売却したい」とお悩みの方も多くいらっしゃいます。
こんな方は、どのようにして物件を売却すると良いのでしょうか？
今回は「土地や物件の名義人が死亡している不動産を売却する時に気をつけたいこと」について、公認不動産コンサルティングマスターである井口さんにお話を伺いました。
土地の名義人が死亡している不動産の売却はNG！
「土地の名義人が亡くなった親のままだから、不動産売却をスムーズに進められない」といったケースは多いのでしょうか？
よくあるご相談ですよ。他にも、「名義はどうやって変更すれば良いの？」といったご相談もありますね。
そうなんですね。こういう時に気をつけたいポイントはどういう点でしょうか？
まず覚えておきたいのが「故人の名義での売却は不可」という点です。
もし購入希望者が見つかったとしても、名義が故人のものだったため、相続人の売却における同意が得られず購入見送りになる、という可能性もあります。
あらかじめ名義の所有者を変更しておくことがポイントです。
売却したい土地（不動産）の相続人を明確にしよう
土地の名義を変更するための、具体的な内容を教えてください。
まず一つめが、「現時点での相続人を明確にする」です。通常、戸籍謄本などをもとに相続人を特定します。
▼現時点での相続人を明確にする
二つめが、「相続人が複数人いる場合」です。
相続人が複数いる場合には、遺産分割協議書に相続人全員の印鑑証明書が必要です。その上で、必要書類に署名・捺印を行ってもらいます。
▼相続人が複数人いる場合
けっこう難しい作業なんですね…。
司法書士さんにお願いすることができますよ。書類などは専門家お任せするのが一番安心です。
三つめが、「名義人の相続人も故人になっている場合」ですね。
土地の名義人となっている故人の相続人、その方もすでに亡くなっているケースや、音信不通になっているケースもあります。
この場合は、その亡くなった方の相続人全員に手続き（印鑑証明の取得や書類への署名など）を依頼をしなければなりません。
▼名義人の相続人が死亡している場合
土地の名義人が死亡している不動産を売却する時に、必要な手続き
全員に手続きを依頼するというのは大変ですね！ どんな内容になるんでしょうか？
順を追って解説しましょう。まずは「名義変更に必要な書類」です。それぞれ取得できる場所が異なるので、場所に分けて説明しますね。
法務局で取得するもの
- 対象不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）
市区町村役場で取得するもの
- 被相続人の住民票の除票（本籍の記載があるもの）
- 被相続人の死亡時から出生時までの戸籍謄本
- 相続人全員の現在の戸籍謄本
- 対象不動産を取得する相続人の住民票
- 対象不動産の固定資産評価証明書
- 相続人全員の印鑑証明書
自分で作成するもの
- 遺産分割協議書
こちらも司法書士さん、または行政書士さんに相談することをおすすめします。
次は、「相続人の連絡先が不明な場合」です。
まれに「相続人が誰なのかはわかるけれど、連絡先は不明になっている」というケースもあります。
この場合は、家庭裁判所に不在者財産管理人を申し立てるか、失踪宣告を申し立てるという2つの対処法があります。
それぞれをA、Bとして詳しく解説しましょう。
A.不在者財産管理人の申し立て
「戸籍を調べたら相続人の存在が判明したけれど、付票の住所に手紙を出しても返信がなく連絡がつかない」「家を出たきり音信不通である」など、相続人の所在がわからない場合に、不在者財産管理人を選出する制度。
不在者財産管理人とはどういった人なんでしょうか？
相続人以外の利害関係がない者として、多くは弁護士や司法書士が選任されます。
ただ、財産管理を行ってもらうため、管理費用を支払う必要はありますね。
次はBです。
B.失踪宣告の申し立て
「相続人に連絡が取れず、生死の判断ができない」と家庭裁判所に申し立てる制度。
これはどんな時に適用されるんでしょうか？
たとえば、災害や遭難などがありますね。
行方不明の場合は行方不明の手続き（行方不明届を警察署に届ける）から7年、災害や遭難などの危難で生死不明の場合は危難が去ってから1年経過したときに、行方不明者は法律上において死亡したものとみなされるんです。
ここで気をつけたいのが、失踪宣告まで約1年ほどかかるという点です。場合によっては相続の納税期限である10か月を超えることもあるため、不在者財産管理人の申し立てによって手続きが進むことが多いようです。
まとめ：名義人が死亡している土地。売却成功のコツは？
いずれにせよ、手続きには時間がかかるんですね。
そうなんです。土地の所有名義の変更には、時間がかかります。これはかならず、念頭に置いていただきたいですね。
書類については司法書士さんなどを頼ることもポイントでしたね。
そのとおりです。早めの行動が、スムーズな売却のためにはとても大切です。
