こんにちは、2Line2スタッフです。

「土壌汚染」と聞くと、工業地帯などの一定の場所をイメージする方が多いでしょう。しかし、実は不動産の売却にも関わってくる問題なのです。

もし、売却しようと思っている不動産が実は土壌汚染されていて、それを知らずに売却してしまったら、買主から損害賠償を請求されるかもしれません。

想定外の費用などを請求されないため、またリスクを予見した上で対策するためにも、今回は身近に潜む「土壌汚染の危険性がある不動産をどう対処すべきか」について、公認不動産コンサルティングマスターである井口さんに伺いました。

土壌汚染の疑いがある不動産（土地）とは？

土壌汚染の可能性がある場所や土地には、どんな場所が多いんでしょうか？

土壌汚染の危険性がある物件の目安として、過去に

• クリーニング店
• 染色工場
• メッキ工場
• ガソリンスタンド

だったことなどが挙げられます。

なるほど。もし土壌汚染されているとわかったら、もちろん対応が必要ですよね？

はい。本当に汚染されているとわかった場合は、土壌汚染対策法に基づき、汚染されている土地を改良工事し、一定の濃度を超える汚染物質の除去が必要になります。

土壌汚染された不動産（土地）の調査方法とその費用

土地が土壌汚染されているかどうかの調査は、どこかに依頼するんでしょうか？

はい。通常は土壌汚染の調査会社に依頼します。

依頼をすると、古地図や地形図、空中写真、登記簿謄本を調べるほかに、土壌中のガス、土壌、地下水を採取し、鉛や窒素など、土壌汚染対策法で定められた物質の濃度がどのくらいなのかを測定してくれます。

そこで既定値以上の数値が出た場合、その土地は土壌汚染されているということになり、土壌改良工事が必要になるんです。

調査費用はどれくらいかかるんでしょうか…？

調査内容によって異なりますが、簡易な検査で10万円から、詳しい検査は40万円からと考えておいていいです。ただ、工事費用は数百万円単位になることもあります。

さらに土壌改良工事が必要になることで、所有権移転に数ヶ月の遅延が発生することもあります。

様々なことに影響が出てくるんですね…！

まとめ：土壌汚染の疑いがある土地（不動産）を売却するには

売却してしまえば関係がない、ということではないんです。土地の引き渡しから3か月以内に土壌汚染があることが分かった場合は、“瑕疵担保責任”として売主の費用で土壌改良工事を実施しなくてはいけません。

となると、売主さん側に想定外の費用がかかることもあるんですね…

そうです。「売買金額は高くとも、土壌改良工事費用などを差し引くと結果的に手残りが少なくなってしまった…」ということも起こりえますね。

土地がガソリンスタンドや染色工場などとして使われていたとわかった場合は、まず調査をすべき、ということですね。

そうです。もし土壌汚染されていて改良工事が必要だとわかったら、あらかじめ工事費まで考慮した売却希望価格を設定できますよね。

たしかに。「事前調査を行わなかった場合にかかる損害賠償」まで考えておくことが、トラブル防止のポイントになってくるんですね。

そうです。不明点や懸念点がある場合は、ぜひ早めに不動産会社などに相談することをおすすめします。