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いえを売る

【プロが解説】土壌汚染の可能性がある土地を売却するには?


このコラムの要点をサクッと解説

? ギモン
土壌汚染の可能性がある不動産を調べるには? また、売却する時に注意すべきこととは…?
A. コタエ
売却後3ヶ月以内に土壌汚染であることがわかった場合、売主側で土壌改良工事を行う必要があります。売買前に土地の利用状況などの調査を行い、費用などの準備をしておくことがポイント!

こんにちは、2Line2の井口です。

「土壌汚染」と聞くと、工業地帯などの一定の場所をイメージしてしまいがち。しかし、実はそう遠い話ではなかったりします。

もし、売却しようと思っている不動産が実は土壌汚染されていて、それを知らずに売却してしまったら……

買主から損害賠償されることになるかもしれません。

買主から想定外の費用などを請求されないため、またリスクを予見した上で対策するためにも、今回は身近に潜む「土壌汚染の危険性がある不動産をどう対処すべきか」という問題にフォーカスを当ててみたいと思います。


土壌汚染の疑いがある不動産とは?

こんな場所は土壌汚染されているかも?目安となる土地とは

土壌汚染の危険性がある物件の目安として、過去に

  • クリーニング店
  • 染色工場
  • メッキ工場
  • ガソリンスタンド

だったことなどが挙げられます。

もし本当に汚染された土地であった場合は、土壌汚染対策法に基づき、汚染されている土地を改良工事し、一定の濃度を超える汚染物質を除去することが必要です。


土壌汚染された不動産の調査方法とその費用

所有権移転に数ヶ月の遅延が発生することも

調査は土壌汚染の調査会社に依頼します。

依頼をすると、古地図や地形図、空中写真、登記簿謄本を調べるほかに、土壌中のガス、土壌、地下水を採取し、鉛や窒素など、土壌汚染対策法で定められた物質の濃度がどのくらいなのかを測定。
既定値以上の数値が出た場合、その土地は土壌改良工事が必要になります

調査費用は調査内容によって異なりますが、簡易な検査で10万円から、詳しい検査は40万円からと考えておくと良いでしょう。

調査の結果、汚染されていたと判断された場合には改良工事が必要です。
工事費用は数百万円単位になることも覚えておきましょう。

また土壌改良工事が必要になることで、所有権移転に数ヶ月の遅延が発生することもあります。


まとめ:土壌汚染の疑いがある不動産を売却するには

事前調査で、売却後のリスクを軽減しよう

通常、土地の引き渡しから3か月以内に土壌汚染があることが分かった場合は、“瑕疵担保責任”として売主の費用で土壌改良工事を実施しなくてはいけません。
その際、売主に想定外の費用がかかるケースも少なからずあります。

そうなってしまうと、「売買金額は高くとも、土壌改良工事費用などを差し引くと結果的に手残りが少なくなってしまった」ということも起こりえます。

土壌汚染の疑いが少しでもある場合は、まず調査を。
その結果、疑いが晴れれば当初の予定どおりに売却活動を行い、改良工事が必要なだと判明すれば、あらかじめ工事費までを考慮した売却希望価格を設定することが可能になります。

「事前調査を行わなかった場合にかかる損害賠償」の存在をしっかりと頭に入れておくことが、トラブル防止の大切な要素です。

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この記事の監修者

井口 忠二

公認不動産
コンサルティングマスター

井口 忠二

Tadaji Inoguchi

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株式会社アスパートナー代表取締役。
福岡県出身。明治大学商学部卒。グロービス経営大学院経営学修士(MBA)修了。
大手不動産会社に入社し、売買仲介営業を経験。東京23区エリア営業トップセールスを2年連続受賞。その後、不動産の売買賃貸仲介・管理・コンサルティングをワンストップで対応する株式会社アスパートナーを経営。売買仲介成約件数600件超。

Licenses and Certifications

宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
相続士
相続診断士
公認不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
経営学修士MBA
損保トータルプランナー(損害保険最上位資格)
不動産キャリアパーソン