こんにちは、2Line2スタッフです。

無事、不動産の売却が決まったら、次はご自身の新しい家へと移らなければなりません。これを、住み替えと言います。

しかし、そのタイミングはいつが良いのでしょうか？

売却が終わったあと？　それとも、売却活動中に新しい家を見つけておいたほうがよいのでしょうか？

今回は「売り先行」「買い先行」それぞれのメリット・デメリットや、住み替え先が賃貸の場合、また住み替え方法や手順について、公認不動産コンサルティングマスターである井口さんにお話を伺いました。

家を売却した後の住み替えに備え、契約手順を把握しよう

前述したようなお悩みというのは、具体的にはどういうところに注目すべきなんでしょうか？

そうですね。不動産売却後の住み替え先は、この3パターンに分類されるということをまず理解しておきましょう。

1. 買い替えた物件
2. 賃貸物件
3. 実家暮らし・以前から保有している不動産

そして続いて、それぞれを選んだ時のメリット・デメリットを整理しておきましょう。

まず1の「買い替えた物件」の場合ですね。どんなメリットやデメリットがあるんでしょうか？

この場合の注意点としては、「所有不動産の売却先が決まる前に住み替え先を購入する（買先行）か、売却が決まった後に住み替え先を購入する（売先行）か」を決める必要がある点です。

買い先行のメリット

• 仮住まいが不要
• 納得できる購入物件（住み替え先）が見つかった後に売却ができる

買い先行のデメリット

• 一時的にダブルローン（販売が長期化した場合はローン返済不能による資金ショート）になる可能性がある。この場合、事前に買取も視野に入れながら検討を進めることになる
• 年収によって買先行ができない場合がある

売り先行のメリット

• 相場よりも少し高い金額からチャレンジ価格設定が可能
• 売却資金の目途が立ってから、住み替え先の検討・購入ができる

売り先行のデメリット

• 売却する不動産の引き渡し期限までに住み替え先が見つからないと、仮住まい先を探す必要がある
• 室内に大きな家具やベッド、生活雑貨などがあると室内が狭く見えてしまうことがある

このような点ですね。

物件を買い替える時の家さがしのポイントは何でしょう？

特に売却の目途が立ってから次なる購入先を探す、売り先行の場合は、

A：所有不動産の買主が金融機関の融資本承認が取得できた
かつ
B：手付解除（買主が手付金を放棄して売買契約を解除する行為）期限が到来したタイミング

A、Bの両方が成立するのを待って、購入先を探すことをおすすめします。

買主の融資本承認・手付解除期限の到来は、所有不動産の売却目途が大きく進んだ証拠なんです。

手付解除後に買主から売買契約を解約する場合は？

買主の融資本承認取得・手付解除期限到来以降に買主から売買契約解約の申し出があったとしても、違約金として売買代金の10％～20％前後が支払われることになります。

買主にとっても売買契約の解約は大きな損失となるため、手付解除後に買主から売買契約の解約を申請するケースはまれです。

新しい住まいの不動産売買契約まで締結したい場合は、住み替え先の売買契約特約に「買替え特約」をつけることをおすすめします。

これは、所有不動産の売買契約が解約になったら住み替え先の不動産売買契約も白紙にできる条件です。

では次に、2の「賃貸物件」の解説をお願いします！

住み替え先を賃貸で考える場合は、入居申込書を出すタイミングに注意しましょう。

賃貸入居申込書は、上記の「買い替えた物件」の場合と同様に、「所有不動産の買主の融資本承認・手付解除期限到来」が過ぎてから手続きをすることをおすすめします。

賃貸の申込をするとすぐに入居審査がかかります。

その審査を通過したあとに契約解除を申し出ると、不動産会社によっては契約解除に伴う事務手数料などが請求されることもあります。

このリスクを回避するためにも、買主のローンの本承認、そして手付金解除期限をしっかり把握しておきましょう。

最後が3つめの「実家暮らし・以前から保有している不動産」の場合ですね。

実家や以前から保有していた不動産に移る場合で注意するポイントは、荷物整理処分や引越しの手配をするタイミングです。

処分の時期や引越しの手配なども、売買契約解約リスクが低くなる「買主のローン本承認、そして手付金解除期限」を確認してから行うことをおすすめします。

まとめ：住み替え先は、売却活動前から準備しておこう

住み替え先・タイミングをどうするかについては、当然ですが、やはり不動産売却活動を始める前に考えておくべきですね。

そうですね。新規入居に伴う引越し代や解約金などといった資金面にも関わってきます。

住み替えのタイミングを逃さないよう、前もってご家族内、そして担当の不動産仲介会社やファイナンシャルプランナーと話し合っておくことをおすすめします。

自分がどのような価値観をもっていて、なぜ住み替えを実現したいのかなどを考えるきっかけにもなりますね。

他にも、諸費用・税金を考慮して売却後の手取りがどのくらいになりそうか、そしてこれからのライフプランをどうしたいのかといったことを、ぜひ考えてみていただきたいですね。