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いえを売る

【プロが解説】登記内容(登記簿)と異なる不動産(物件・土地)を売却するには?


このコラムの要点をサクッと解説

? ギモン
実際の物件と登記内容が異なる不動産を売却する時に注意すべきことと、売却のためのポイントは?
A. コタエ
登記後の増築などで、登記内容と実際の物件が違う場合は、「登記し直すか増築分を解体するか」「解体などで費用がかかる場合は売主と買主どちらが負担するか」を事前に決めておくことがポイント!


こんにちは、2Line2スタッフです。

皆さんは、不動産を登記した後に増築し、その増築内容が登記内容に反映されていない場合など、「現在の物件と登記内容が異なる」といったケースがあるのをご存知でしょうか?

しかしこのままでは、「容積率や建ぺい率の超過により、金融機関が住宅ローン融資を否決される」といったトラブルの原因になることも。

今回は、登記されている不動産の内容と実際の物件が異なる物件を売却する際の対策についてを、公認不動産コンサルティングマスターである井口さんに伺いました。


登記内容と実物が異なると、違反建築物になることも

物件の価値が下がる

どんなときに、登記内容と現在の物件に差が生まれるんでしょうか?

よくあるのが、住んでいる間に増築を行うことですね。しかしこうなると、建築当時に申請した建築面積や延べ床面積よりも増加し、指定された容積率や建ぺい率を超過してしまう。これは違反建築物になってしまうんです。

違反建築物ですか! そうなると何が問題なのでしょう?

金融機関から見れば担保としての資産価値が落ちてしまいます。評価が厳しくなるため、「住宅ローンの承認を否決される」といったトラブルが起こる可能性もありますね。

住宅ローンの承認が下りないこともあるんですね。そうなると、買主さんの支払い方法が限定されるのでは…?

そうです。所有不動産を購入できる方が現金一括購入できる買主さんに限定されるため、売却価格を大幅に下げる必要が出てくる、なんてことも起こり得ます。

事前に建物未登記部分の対策を講じておくことが、良い成約の条件だと考えておくべきですね。


不動産の売却には、未登記部分の登録、もしくは解体を

物件の解体

では、増築した未登記建物がある不動産は、どうやって売却すればいいんでしょう?

売買契約の締結前に、これから説明するふたつの方法のいずれかを選択する必要があります。

まず一つめが、「増築未登記部分を所有権移転時までに登記する」です。
登記する場合は、容積率や建ぺい率オーバーにならないか、しっかり確認しましょう。

二つめが、「解体する」です。
どちらかを行わないと、先ほど説明したように金融機関の住宅ローンの承認が下りない可能性が高くなります。

なるほど。ちなみに、解体するのは売主さんと決まっているんですか?

いいえ、これは売主さん、買主さんのどちらで行うかを決める必要がありますね。

「登記し直すか増築分を解体するか」ももちろんですが、解体するとなると費用がかかります。

費用をどちらが負担するを事前に決めておけば、のちのちトラブルになる可能性も低くなります。

未登記部分があるとわかったら、まずは不動産仲介会社に相談するといいでしょう。


まとめ:登記内容が異なる不動産物件を売却するには

物件についての話し合い

登記後に増築などを行って、登記内容と実際の物件が違う場合には、買主さんの住宅ローンが通らなくなる可能性がある。これをしっかり覚えておくべきですね。

事前に法務局で登記されている建物図面に記載された内容と現況との相違を確認するなども方法もあります。

解体する、登記し直すなど、どのように対処するか。また費用は売主さん、買主さんのどちらが負担するかなども事前に決めておくと売却活動がスムーズに進みます。

いずれにせよ、内容が違う可能性がある場合は、まず不動産会社に相談すると安心ですね。

はい。プロの目線からアドバイスができますから、トラブル回避のためにもぜひ相談していただきたいですね。

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この記事の監修者

井口 忠二

公認不動産
コンサルティングマスター

井口 忠二

Tadaji Inoguchi

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株式会社アスパートナー代表取締役。
福岡県出身。明治大学商学部卒。グロービス経営大学院経営学修士(MBA)修了。
大手不動産会社に入社し、売買仲介営業を経験。東京23区エリア営業トップセールスを2年連続受賞。その後、不動産の売買賃貸仲介・管理・コンサルティングをワンストップで対応する株式会社アスパートナーを経営。売買仲介成約件数600件超。

Licenses and Certifications

宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
相続士
相続診断士
公認不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
経営学修士MBA
損保トータルプランナー(損害保険最上位資格)
不動産キャリアパーソン