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【プロが解説】不動産(物件・土地)売却「仲介」「買取」の違いとは?メリット&デメリット


このコラムの要点をサクッと解説

? ギモン
不動産売却する際に仲介と買取どちらが良い? それぞれのメリット・デメリットは?
A. コタエ
「仲介」は時間がかかる代わりに高く売れる、「買取」は売却価格が下がる代わりに早く売れるという特徴があることを把握しよう。自分が何を優先し、それぞれの特徴を把握した上で、売却方法を決めることがポイント!

こんにちは、2Line2の井口です。

不動産を売却する方法としてよく耳にする「仲介」と「買取」。

この違いとは、具体的にどんなことなのでしょうか?

条件や状況によって、「仲介」が適しているのか、「買取」は適しているのかが変わってきます。

内容をしっかりと理解し、仲介による不動産売却、買取による不動産売却、どちらがご自分に適しているかを考えてみましょう。


仲介による不動産売却のメリット・デメリット

不動産売却を仲介するメリット・デメリット

「仲介」は、不動産会社が売主からの依頼を受け、買主への販売を代行する不動産売却の方法です。

代行をお願いするため、不動産会社への「仲介手数料」が発生します。

売主が売却金額を得るのは、買主との売買契約が締結した後となります。

仲介のメリット

  • 多くの不動産会社に売却情報を開示することで、広く買主を募集できる
  • 不動産の市況や近隣成約状況に応じた相場を設定できるため「買取」よりも高い価格で売却できる

仲介のデメリット

  • 売却時期がはっきりしないため、「買取」よりも売れるまで時間がかかることが多い
  • 取引の条件(引渡日、境界確定、融資否決による解約)が、買主都合により予期せず変動することがある
  • 売主が売却不動産に居住している場合、購入検討者が案内のために何度も訪問し、その度に清掃など案内の手間がかかる

できるだけ高く売却したい方には「仲介」がおすすめ!

売却までの期間・手間が多少かかったとしても、できるだけ高く売りたいという方には仲介がおすすめです。

対策の詳細は「ローンを完済していない場合の売却」で説明しています。
ぜひ参考にしてください。

「仲介」による不動産売却の流れ

  1. 不動産会社との契約
    売主と不動産会社との間で、いくらで販売活動を行うかを明記した媒介契約を締結して仲介開始になります。

  2. 販売活動開始
    不動産仲介会社は指定流通機構に登録し、全国のお客様を探す手法を取ります。
    指定流通機構は、不動産物件の流通を素早く、円滑にするため、数多くの不動産業者が加盟してできた不動産情報ネットワークを運営する公益法人で、この不動産情報ネットワークのことをレインズと言います。

  3. 買主との交渉
    一般的に売主側には売主指定の仲介会社、買主側には買主指定の仲介会社が立ち、お互いの立場になって不動産売買の交渉を進めていきます。

  4. 成約
    成約時には一般的に成約価格の3%+6万円*+消費税を仲介手数料として仲介を依頼した不動産会社に支払います。

※成約金額が400万円以上の場合。400万円以下の場合は%が異なります。詳しくは「不動産売却にかかる費用」をご覧ください。


買取による不動産売却のメリット・デメリット

不動産売却を買取してもらうメリット・デメリット

売却不動産を直接不動産業者が買い取る方法が「買取」です。

売買仲介手数料などは不要。
すぐに現金化がすることができる点が大きな違いのひとつです。

不動産を買い取った不動産業者は、リフォームやリノベーション工事を行うなど付加価値をつけた上で、購入額よりも高い価格で販売し、利益を得ます。

買取のメリット

  • 不動産会社がその場で買取るため、即換金が可能
  • 引き渡し条件も売主に合わせることが可能なため、次の住み替え計画が立てやすい
  • 売却活動に関する情報を開示しなくて良いため、近隣住人への影響を比較的気にしなくて良い
  • 売主の瑕疵担保責任がなく取引できるため、建物設備や給排水管などの不具合が発生しても、売主に補修費用が発生しない

買取のデメリット

  • 「仲介」で販売できる金額よりも成約金額が割安になる傾向がある(室内の状況などによる)

こんな方は「買取」がおすすめ

  • 金額よりも売却スピードを重視する方
  • 売却していることを近隣や他人に知られたくない方
  • 建物の老朽化が進んでいる不動産を売却したい方

「買取」による不動産売却の流れ

  1. 買主業者との金額交渉
    買取業者が提示する金額について、売主が合意するかを検討し、不動産売買の交渉を進めていきます。

  2. 成約
    ※成約時には仲介が発生しないので、仲介手数料の支払いがありません。

仲介と買取、それぞれのメリット・デメリットを理解することで、自分に合った不動産売却の方法を検討しましょう。


不動産売却時の買取・仲介の違いと注意点

不動産売却「仲介」「買取」の注意点

「仲介」による不動産売却の注意点

1.瑕疵担保責任

物件引き渡し後1週間以内に設備が故障した場合、売主は買主に対して修理費用を支払う必要があります。

また雨漏りやシロアリ、給排水管の故障などは、引き渡し後3か月以内に発生した場合も請求されます。

2.不動産会社の「査定額」

仲介による売却の場合、買主から購入申込書が入って交渉が完了するまで、最終的な成約価格はわかりません。

「不動産売却査定」を行うと各社から査定額として売却価格が提示されますが、これはあくまで「近隣相場などから、このぐらいの金額で売れると思います」という金額です。

適切な査定を行わずに、とにかく不動産会社から提示された高い査定額で媒介契約を締結した場合、いざ販売活動を始めてみるとその価格で売ることができず、不動産価格の値下げを繰り返すこともあります。

結果的に売れ残り物件と市場から判断され、成約価格が当初の査定額からずいぶん下がってしまう場合もありますのでご注意ください。

詳しくは、「不動産会社などから提示された売却査定額のチェックポイントと正しい査定の見極め方」をご覧ください。


「買取」による不動産売却の注意点

1.売買契約の特約に注意

・ローン特約をつけない
通常、買取の場合「ローン特約」(購入のためにローンを組めなければ、契約を白紙にできる特約)はつけませんが、稀に買取を行う不動産会社がローン特約を求めてくるケースがあります。

この場合、売買契約後に契約を白紙にされてしまい、結果売却に不要な時間がかかってしまう場合があるので、「ローン特約」がつけられていないか、契約時に注意が必要です。

・瑕疵担保責任の免責特約をつける
不動産会社が買取する場合には、瑕疵担保責任(売却の物件に雨漏り・給排水管の故障・設備不良など建物や設備の不具合)を免責する特約を入れることが一般的です。

瑕疵とは目に見えない欠陥やキズのこと言います。

瑕疵担保免責特約のない売買契約は、買取で売却するメリットを享受できていないので注意しましょう。

・リフォーム工事特約はつけない
売主の不利になるような、物件引渡前(残代金入金前)にリフォーム工事をする特約がついている場合は注意が必要です。

このような売主側が不利になる特約はつけないようにしましょう。

 

2.契約から引き渡しまで期間が長い場合(3ヶ月以上かかる場合)

売買契約書に引渡し時期(代金の入金時期)に関する記載がありますが、一般的には1〜2ヶ月以内に引き渡しを行うケースがほとんどです。

この引渡し時期が、3ヶ月以上で契約をしてしまうと、買取のメリットである「即金性」が失われてしまうため、できるだけ早い期間で引渡しができる(入金が完了する)ように契約時に注意が必要です。


まとめ:仲介と買取の違いを理解して不動産売却を行おう

「仲介」は時間がかかる代わりにできるだけ高く売りたい方向け、「買取」は売却価格が下がる代わりにできるだけ早く売りたい方、内密に売却したい方向け、と何を優先するかによって、向き不向きがあります。

それぞれの特徴を把握した上で、自分はどちらの売却方法が良いかを判断して売却方法を決めることが大切です。

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この記事の監修者

井口 忠二

公認不動産
コンサルティングマスター

井口 忠二

Tadaji Inoguchi

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株式会社アスパートナー代表取締役。
福岡県出身。明治大学商学部卒。グロービス経営大学院経営学修士(MBA)修了。
大手不動産会社に入社し、売買仲介営業を経験。東京23区エリア営業トップセールスを2年連続受賞。その後、不動産の売買賃貸仲介・管理・コンサルティングをワンストップで対応する株式会社アスパートナーを経営。売買仲介成約件数600件超。

Licenses and Certifications

宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
相続士
相続診断士
公認不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
経営学修士MBA
損保トータルプランナー(損害保険最上位資格)
不動産キャリアパーソン