いえを売る
【2021年最新】マンション売却の買取と仲介で価格差はある？
このコラムの要点をサクッと解説
- ? ギモン
- マンションを売却する際に、仲介と買取では価格差はあるの？また、仲介と買取、それぞれのメリット・デメリットは？
- A. コタエ
- 「仲介」は時間がかかる代わりに高く売れる、「買取」は売却価格が下がる代わりに早く売れるという特徴があることを把握しよう。自分が何を優先し、それぞれの特徴を把握した上で、売却方法を決めることがポイント！
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こんにちは、2Line2スタッフです。
不動産を売却する方法としてよく耳にする「仲介」と「買取」。
条件や状況によって、「仲介」が適しているのか、「買取」は適しているのかが変わってきます。
違いをしっかりと理解し、仲介による不動産売却、買取による不動産売却、どちらがご自分に適しているかを知ることも、不動産売却時には大切なことです。
そこで今回は、公認不動産コンサルティングマスターである井口さんに仲介、買取それぞれの違いやメリット・デメリットについてお話を伺いました。
「仲介」と「買取」に価格差があるだろうか？ とお考えの方もぜひ参考にされてください。
仲介によるマンション売却のメリット・デメリット
まず仲介と買取の違いをはっきりさせたいです。仲介の詳しい解説をお願いします！
「仲介」は、不動産会社が売主からの依頼を受け、買主への販売を代行する不動産売却の方法ですね。
代行をお願いするため、不動産会社への「仲介手数料」が発生します。売主が売却金額を得るのは、買主との売買契約が締結した後になることを覚えておきましょう。
仲介の具体的なメリットは何でしょうか？
多くの不動産会社に売却情報を開示することで、広く買主を募集できる点。
また、不動産の市況や近隣成約状況に応じた相場を設定できるため「買取」よりも高い価格で売却できる点ですね。
一方、デメリットは何になるんでしょうか？
売却時期がはっきりわかるわけではなく、買取よりも売れるまでの時間がかかることが多い点ですね。
引渡日、境界確定、融資否決による解約といった取引の条件が、買主都合により予期せず変動することがあります。
そしてこれは売主が売却不動産に居住している場合ですが、購入検討者が案内のために何度も訪問し、その度に清掃など案内の手間がかかることなどが挙げられますね。
なるほど、売却活動時にまだ住んでいる場合の手間なども考える必要が大いにありますね！
そうです。また、できるだけ高く売却したい方には、時間や手間がかかっても仲介をおすすめします。
対策の詳細は「ローンを完済していない場合の売却」で説明していますので、ぜひ参考にしてください。
ここでは、仲介による不動産売却の流れをかんたんに解説しておきますね。
「仲介」による不動産売却の流れ
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不動産会社との契約
売主と不動産会社との間で、いくらで販売活動を行うかを明記した媒介契約を締結して仲介開始になります。 -
販売活動開始
不動産仲介会社は指定流通機構に登録し、全国のお客様を探す手法を取ります。
指定流通機構は、不動産物件の流通を素早く、円滑にするため、数多くの不動産業者が加盟してできた不動産情報ネットワークを運営する公益法人で、この不動産情報ネットワークのことをレインズと言います。 -
買主との交渉
一般的に売主側には売主指定の仲介会社、買主側には買主指定の仲介会社が立ち、お互いの立場になって不動産売買の交渉を進めていきます。 -
成約
成約時には一般的に成約価格の3%+6万円*+消費税を仲介手数料として仲介を依頼した不動産会社に支払います。
※成約金額が400万円以上の場合。400万円以下の場合は%が異なります。詳しくは「不動産売却にかかる費用」をご覧ください。
買取によるマンション売却のメリット・デメリット
では次は、買取の解説をお願いします。
売却不動産を直接不動産業者が買い取る方法が「買取」です。
売買仲介手数料などは不要。売却を待つ必要もありませんから、すぐに現金化できる点が大きな違いのひとつです。
仲介なら手数料がありますが、買取の場合、不動産会社はどこで収益を上げるんでしょうか？
不動産を買い取った不動産業者は、リフォームやリノベーション工事を行うなど付加価値をつけた上で、購入額よりも高い価格で販売し、そこで利益を得ます。
なるほど。では買取のメリットを教えてください。
不動産会社がその場で買取るため、即換金が可能な点は先ほどもお伝えしましたね。
また引き渡し条件も売主に合わせることが可能なため、次の住み替え計画が立てやすいというところも大きいでしょう。
売却活動に関する情報を開示しなくて良いため、近隣住人への影響を比較的気にしなくて良いという点もありますね。
他には、売主の瑕疵担保責任がなく取引できるため、建物設備や給排水管などの不具合が発生しても、売主に補修費用が発生しないという費用面でのメリットもあります。
住み替え計画が立てやすい点は大きいですね。かなり計画的に動ける印象です。
そうですね。金額を有利にするよりも売却までの期間を短くしたい方にはオススメですね。
また、近所の方に売却活動を伏せておきたいという方にも合います。建物の老朽化が進んでいる不動産の場合も、買取にする方が多いようです。
売却同様、以下に買取の流れをごくかんたんに紹介しておきましょう。
「買取」による不動産売却の流れ
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買主業者との金額交渉
買取業者が提示する金額について、売主が合意するかを検討し、不動産売買の交渉を進めていきます。 -
成約
※成約時には仲介が発生しないので、仲介手数料の支払いがありません。
買取はとくにシンプルですね。このように売却、買取、それぞれに特徴やメリットがありますから、ご自分やご家族に合ったやり方を選ぶべきなんですね…。
まさにそうですね。なぜ家を売る必要があるのか、そこをしっかりと把握して活動を行うべきですね。
不動産売却時の買取・仲介の違いと注意点
では次に、それぞれの注意点を詳しく見ていってみましょう。
ここからは注意点ですね。ではまず仲介のほうからお願いします。
仲介の注意点の一つめが、瑕疵担保責任ですね。
物件引き渡し後1週間以内に設備が故障した場合、売主は買主に対して修理費用を支払う必要がある、ということなんです。
また雨漏りやシロアリ、給排水管の故障などは、引き渡し後3か月以内に発生した場合も請求されます。
きちんとした状態で、買主さんに引き渡すのが前提ということですね。
はい。二つめが、不動産会社の査定額です。査定額とはそもそもどういうものか、理解できていますか？
査定額がそもそもどういうものか…不動産会社が提示してくださる金額、ですよね。
そうですね。不動産売却査定を行うと、依頼した各社から査定額として売却価格が提示されます。
しかしこれはあくまで、「近隣相場などから見て、このぐらいの金額で売れると思います」という金額です。
実際に売却する時の金額ではない…？
そのとおりです。仲介による売却の場合、買主から購入申込書が入って交渉が完了するまで、最終的な成約価格はわかりません。
もし、適切な査定を行わずに、とにかく不動産会社から提示された高い査定額で媒介契約を締結した場合、いざ販売活動を始めてみるとその価格で売ることができず、不動産価格の値下げを繰り返すこともあります。
値下げを繰り返す？ それは困りますね…！
そうなると、売れ残り物件と市場から判断されてしまいかねませんよね。
結果的に成約価格が当初の査定額からずいぶん下がってしまう…なんて場合もありますので、査定額は成約金額ではないことをしっかり頭に入れておくべきです。
詳しくは、「不動産会社などから提示された売却査定額のチェックポイントと正しい査定の見極め方」をご覧ください。
では、買取による不動産売却時の注意点を教えてください。
こちらは注意点が少し多いので、項目に分けてご紹介しますね！
1.売買契約の特約に注意
・ローン特約をつけない
通常、買取の場合「ローン特約」（購入のためにローンを組めなければ、契約を白紙にできる特約）はつけませんが、稀に買取を行う不動産会社がローン特約を求めてくるケースがあります。
この場合、売買契約後に契約を白紙にされてしまい、結果売却に不要な時間がかかってしまう場合があるので、「ローン特約」がつけられていないか、契約時に注意が必要です。
・瑕疵担保責任の免責特約をつける
不動産会社が買取する場合には、瑕疵担保責任（売却の物件に雨漏り・給排水管の故障・設備不良など建物や設備の不具合）を免責する特約を入れることが一般的です。
※瑕疵とは目に見えない欠陥やキズのこと言います。
瑕疵担保免責特約のない売買契約は、買取で売却するメリットを享受できていないので注意しましょう。
・リフォーム工事特約はつけない
売主の不利になるような、物件引渡前（残代金入金前）にリフォーム工事をする特約がついている場合は注意が必要です。
このような売主側が不利になる特約はつけないようにしましょう。
2.契約から引き渡しまで期間が長い場合（3ヶ月以上かかる場合）
売買契約書に引渡し時期（代金の入金時期）に関する記載がありますが、一般的には1〜2ヶ月以内に引き渡しを行うケースがほとんどです。
この引渡し時期が、3ヶ月以上で契約をしてしまうと、買取のメリットである「即金性」が失われてしまうため、できるだけ早い期間で引渡しができる（入金が完了する）ように契約時に注意が必要です。
なるほど、最後の項目はまさに買取のメリットが失われてしまう状態ですね。
それぞれ特徴がありますので、売却を依頼することになったらまずは不動産会社に内容を確認することです。
その中でまた、合う合わないがあるはずですから、そこはしっかりと判断しましょう。
まとめ：仲介と買取の違いを理解することが、スムーズな売却の成功ポイント
「仲介」は時間がかかる代わりにできるだけ高く売りたい方向け、「買取」は売却価格が下がる代わりにできるだけ早く売りたい方、内密に売却したい方向け…方法とメリットを大まかに結びつけると、こうなりますね。
そうですね。
価格差があるかどうかももちろん気になる点だとは思いますが、仲介・買取はまったく違うものです。
何を優先するかによって、仲介・買取、どちらが合うのかが変わりますから、どちらが良い、というわけではないですね。
