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こんにちは、2Line2スタッフです。

不動産を売却することになったとして、皆さんはどういった流れで取引が行われるかをご存知でしょうか？

また、費用がどのくらいかかるのか、目安を知りたいという方もおられるでしょう。

そこで今回は、不動産を売却する際にやる全体の流れと、それに伴う費用について、公認不動産コンサルティングマスターである井口さんにお話を伺いました。

ローンの一括繰上返済手数料や、譲渡所得税などについても説明していますので、これから売却する必要があるという方はぜひ参考にされてください。

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不動産を売却するには、まず査定を

不動産を売却するとして、最初に行うのはやはり査定ですよね。

そうですね。まずは物件の査定を不動産会社などに依頼して行い、査定書をもらいますね。

その際の売却金額は、これまでの同地区・同等の物件などと比較して決定されます。

その上で、ローンを借りている場合には、ローンの残債と売却金額を比較し、手残りがどのくらいあるのかを判断する必要があります。

ローン残債よりも売却金額が少ないと、手出しの金額が必要になるんですよね。

そうです。また、一括返済の際に別途、繰上返済手数料を求められる場合もありますので、注意が必要ですね。

この場合の対策については「ローンを完済していない売却をするには？」で解説しています。
こちらもぜひ参考にしてください。

ローン残債などの課題をクリアし、希望した売却条件に沿っているかなどを、家族間・親族間でよく話し合うことが大切です。

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不動産会社と媒介契約を締結する

不動産会社の査定金額や、手残りの金額がわかった上で売却することを決めると、次に行うのは不動産会社との媒介契約です。

媒介契約書を交わして、媒介契約の締結をする、ですよね。

そのとおりです。このあとは不動産会社が行う販売活動の結果を待つのが基本のスタイルですね。

販売状況などを確認しながら、必要に応じて売却金額の変更や、物件のリフォームなどを行う場合もあります。

こちらの詳しい内容は、「信頼できる不動産会社の選び方」、「専属専任・専任・一般、それぞれの媒介契約について」の記事でも紹介しています。ぜひ参考にご覧ください。

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不動産の購入希望者に物件を見てもらう（内覧）

次は内見ですね。

そうですね。実際に購入検討者から連絡が来ると、物件の見学、つまり内覧を実施します。

空室の場合は不動産会社に鍵を預けているため、不動産会社を通して見学をしてもらいます。

まだ居住している場合は、来ていただくための日程調整も行わないといけないですよね。

そうですね。内覧のポイントについては「不動産（物件・土地）売却の内覧準備〜当日までのチェックリスト」の記事で紹介していますので、こちらを参考に準備していただければと思います。

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売却に関する条件をすり合わせる

物件を見学したのち購入希望者から購入の意思が伝えられると、「価格」「引渡し時期」「手付金（物件価格の1割ほど）」「修繕が必要な部分」などの引き渡しに関わる条件や、金額などの条件をまとめます。

双方が合意すれば、不動産売買契約手続きに進む、というわけですね。

そうです。ですから、もちろん双方の意見がまとまらない場合や、売却時の手残り金額などによっては、再度購入希望者を募ることになります。

急いては事を仕損じるになってしまうこともあるんですね…

まさにそれですね。価格交渉や売却後のトラブルを避けるコツなどは、「不動産売却の交渉ポイントとは？」の記事で解説しています。

土地・戸建て物件の売却の場合

土地を売却する場合は、隣地との境界（確定測量、もしくは行政を介さない民民測量などを行った売主による境界明示）が基本的に必要です。

境界を明示せずに取引することも散見されますが、境界紛争になった場合には旧所有者に境界説明責任がありますので、出来る限り測量士等の専門家に相談して境界を買主に対して行うことをおすすめします。

また戸建ての場合は、買主から「解体してほしい」といった要望もあるため、事前の準備が必要です。

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売買契約の日取りを調整する

双方が合意して売買契約をする…ええと、これは何をするんでしょう？

まずやるのは売買契約する日取りの調整です。おおよそ商談成立後、1週間から10日前後での契約が多いですね。

まだ売主さんがローンを返済中の場合はどうなるんですか？

売買契約締結後に売主がローンを返済している途中であれば、残代金取引前までに金融機関に「ローン完済の申し出」の申請が必要です。

一括繰り上げ返済に必要な手数料に注意！

この時の注意点が「一括繰り上げ返済時に必要な手数料の有無」です。

金融機関によっては、一括繰り上げ返済時に、売却価格の数％を手数料として求められる場合があるため、事前に調査しておく必要があります。

こちらの対策も、「ローンを完済していない売却をするには？」で説明していますので、ぜひ参考にしてください。

また売買契約の締結時には、権利証や印鑑証明書など、所有権移転に必要な書類の確認を求められます。

市区町村役場で取得するものもあるんですね。予定を立てて動くほうが良さそうです。

売買契約時に用意する書類やポイントは「不動産売却に必要な書類とは？」の記事で、また不動産売却トラブルを回避するためのポイントを解説した「トラブルにならない売買契約」の記事でも詳しく説明しています。

必要書類などを準備したら、決済日、つまり物件の所有権移転日の調整へと移ります。

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売却するマンションなどの不動産の所有権を移転する

所有権移転の当日には、「権利書」「印鑑証明書」「登記の委任状」を司法書士に預け、法務局で手続きを行ってもらいます。

ご本人ではやらないんですか？

手続きを行うのは個人でも可能ですが、書類の不備などによる損害賠償などを防ぐためにも、専門家である司法書士に行ってもらうほうが安全でしょう。

この手続きが終わると、同時に鍵の引き渡しなどに移ります。

ここで鍵を渡すんですね。

前もって準備していた権利書・印鑑証明書・実印などを用意し、残代金（マンションの場合は固定資産税等精算金の日割り金額、管理費等の日割り金額）を受領。同時に所有権移転登記も行います。

また、抵当権抹消と残代金取引で発生する費用など、詳しくは「不動産の引き渡しの時期や準備とは？」で解説しています。

これで、売却のひと通りの手続きが完了します。

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マンションなどの売却時にかかる費用の目安とは？

そして、これらには費用がかかりますね…。

はい。不動産売却の中で避けては通れないのが、諸経費の支払いです。

• ローン残債の支払い
• 仲介会社に支払う、成約時の価格の3％＋6万円＋消費税（1千万円の場合は36万円　税別）
• 抵当権がついた場合の登記費用（抵当権抹消費用としておおよそ2〜3万円）
• 売買契約書に貼付する印紙代（1千万円以下の取引の場合は、おおよそ5,000円ほど）

たとえば、1,000万円の物件（ローンを完済している）を売却した場合の例を見てみるとこのようになります。

ローンを完済している1,000万円の物件を売却した場合
仲介手数料 36万円＋登記費用 2〜3万円＋印紙代 5千円　=　約39万円

利益が出たら、譲渡所得税の支払いが必要になるんですね。

そうなんです。たとえば、購入当初500万円だった物件が、1,000万円で売却できたとしましょう。

売却時に利益が出た場合には、確定申告をして後日納する譲渡所得税の支払いが必要になりますね。

こういった経費も念頭に置いておくべきですね。ちなみに、この譲渡所得税の目安はどのくらいでしょうか？

利益に対する税率は、5年以下の場合は約39％、5年超の場合は以上約20％が必要になります。

また「不動産売却時の費用はいくらかかる？」の記事では、売却時に必要な諸経費、税金を抑えるためのコツを、「不動産売却時に必要な税金とは？」の記事では譲渡所得税とその控除額について解説しています。

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まとめ：マンション売却でやることを把握し、スムーズな売却へ

こうやって見ると、売却活動って長期間ですし、書類の作成などの作業も多いことがよくわかります。

そうですね。ローンの一括返済時の手数料なども知らなければ驚きますよね。だからこそ、不動産会社に相談するのが大事なんです。

スムーズなやり取りのためにも、不安な点や不明点があればすぐに不動産仲介会社に連絡して連携をはかっていただきたいですね。