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【プロが解説】媒介契約「専属専任」「専任」「一般」の違いとは?


このコラムの要点をサクッと解説

? ギモン
不動産売却の際の「媒介契約」に違いはあるの? あるとしたら、どれを選ぶのがオススメ?
A. コタエ
媒介契約の種類には「専属専任」「専任」「一般」の3種類があり、それぞれメリット・デメリットがある。最初は手間の少ない「専属専任」か「専任」、売却活動を広げたい場合は「一般」がオススメ。


こんにちは、2Line2スタッフです。

不動産の売却を進めるには、不動産会社との契約を行う必要があります。
ただ、その契約にも種類があることは、みなさんあまり把握されていないかもしれません。

そこで今回は売却時の契約の種類、「専属専任」「専任」「一般」三種類、それぞれの特徴・メリット・デメリットなどについて、公認不動産コンサルティングマスターである井口さんにお話を伺いました。


不動産売却に必要な「媒介契約」とは?

不動産売却に必要な媒介契約

不動産を売却する際には、不動産会社と売主の間でまず、「媒介契約」を結ぶ必要があるんですよね。

そうです。これは、売主が不動産会社にどんな業務を依頼し、いくらの仲介手数料を支払うかといった内容を書面で取り交わすことです。

仲介業務の内容は多岐にわたるため、売主が媒介契約の内容を把握していないとトラブルが起きる可能性も否定できないんです。

トラブルを防ぐための契約ということですか?

そうです。媒介契約の締結は法的に義務付けられていますが(宅地建物取引業法34の2)、その理由はトラブルを未然に防ぐという役割があるんです。

これから詳しく、媒介契約とはなにかを解説していきますね。


一社限定、しっかりと不動産会社と連携する「専属専任媒介」

専属専任契約

売却活動をお願いする不動産会社を一社に限定することで、様々な相談にもワンストップに対応してもらえるという特徴があります。

売主
・不動産売却活動を依頼する会社は、一社のみ選択可
・自己発見取引(売主みずからが買主を見つけること)は不可
不動産会社
・指定流通機構(レインズ)への登録は、売主との媒介締結から5日以内に行わなければならない
・1週間に一回以上、書面、もしくは電子メールでの売却活動の報告を行う義務がある
売主のメリット
・相談相手が一社のみのため、案内や商談にもワンストップで対応できる
・専任や一般の場合よりも、優先的に営業活動に注力してもらえる可能性がある
・媒介報告が1週間に1回以上あり、報告・連絡・相談が徹底されている
売主のデメリット
・自己発見取引ができないため、もし家族や友人が買主となった場合でも不動産仲介会社に仲介手数料を支払う必要がある

一社限定、かつ自己発見取引ができる「専任媒介」

専任媒介

売却活動を行う不動産会社を一社に限定しますが、専任と違い、自己発見取引が可能な点が特徴です。

売主
・不動産売却活動を依頼する会社は、一社のみ選択可
自己発見取引(売主みずからが買主を見つけること)が可能
不動産会社
・指定流通機構(レインズ)への登録は、売主との媒介締結から7日以内に行わなければならない
・2週間に一度、書面、もしくは電子メールでの売却活動の報告を行う義務がある
売主のメリット
・自己発見取引ができる
・相談相手が一社のみのため、案内や商談にもワンストップで対応できる
・複数の不動産会社に依頼はできないが、一般の場合よりも優先的に営業活動に注力してもらえる可能性がある
売主のデメリット
・専属専任で契約している物件に比べて、販売活動への注力が希薄になる場合がある

複数の不動産会社で幅広い売却活動ができる「一般媒介」

一般媒介契約

一般媒介では、売却活動を行う不動産会社を複数もつことができます。

売主
・不動産売却活動を依頼する会社を、複数もつことができる
自己発見取引(売主みずからが買主を見つけること)が可能
不動産会社
・指定流通機構(レインズ)への登録の義務がない
※登録することもあるが、不動産会社が保有する既存顧客や独自ルートによって水面下で紹介する可能性もあり
・書面、もしくは電子メールでの売却活動の報告を行う義務がある
売主のメリット
・自己発見取引ができる
販売網が複数あるため、広く顧客に目に触れる可能性がある
・各不動産会社が持つ購入希望客に紹介できて水面下で売却を進められるため、近隣に不動産売却情報を知られたくない場合には有効
売主のデメリット
・依頼していない複数の不動産会社からの過度な訪問や、DM送付がある
・不動産掲載サイトに同じ物件が複数掲載されることで、売れ残り物件と認識されてしまうおそれがある

それぞれのメリット・デメリットをきちんと整理しておきましょう。


専属専任・専任・一般の違いを理解し、自分にあった方法を選ぼう

最初は「専属専任」か「専任」、売れなかったら「一般媒介」へ

それぞれの違いやメリットなどがよくわかりました。これを踏まえて、どんな点に注意が必要など、具体的なアドバイスはありますか?

そうですね。例えば…
現在住んでいる居住用の不動産を売却する際に「一般媒介」を締結すると、複数の不動産会社と内覧など案内日時のセッティングを自分自身で行う必要があり、苦労する場合があります。

なるほど、多数の会社と契約しますから、その分申し込みも増える可能性があり、そうなると調整が大変になるんですね。

そうですね。
他にも一般媒介だと、そうやって売却活動していることが他の不動産会社にわかるため、契約をしていない他の不動産会社からの訪問営業を受けることもあるようです。

できれば、最初は「専属専任媒介」もしくは「専任媒介」で、ひとつの不動産会社と契約を結び、窓口をワンストップにして依頼すると、煩雑さも減るためおすすめです。

一般での契約は難しいのでしょうか…?

そんなことはありません。やり方や、もしくは時期によるとも言えます。
「専属専任」や「専任」で売却が進まない場合や、すでに空室・空き家になっていて、とことん窓口を広げてみたいと考えている場合には、「一般媒介契約」をおすすめします。

なるほど!

とはいえ、同じ物件が不動産情報サイトに重複して掲載されていると、買主に対し「売れ残り」という印象を与えてしまいかねません。

「一般媒介」の場合でも、2社から3社程度の契約にとどめておくことが望ましいでしょう。


媒介契約を行う不動産会社を選ぶための3つのポイント

媒介業者を選ぶポイント

売却物件を購入できる方というのは、たった一人ですもんね。できる限り良い方法を選んで、良い方にめぐりあいたいというのは皆さん共通の意識ではないでしょうか。

そうですね。そのためにも、売主へ様々な提案ができる不動産会社に出会うことが肝心になってきます。

それは専属専任・専任・一般などの違いというよりも、もっと根本的なことでしょうか?

そうです。以下に説明していることは、どの契約でも同様に考えるべきこと、と思ってください。

・提案や売却活動の質
販売図面の情報量・掲載写真のクオリティ・周辺物件の情報収集力・案内時の資金計画を含めた提案力など。

・売主への対応スピード
質問に対して、レスポンス良く納得のいく回答がくるか、また、レスポンスが迅速か。

・適切な販売価格
売主の希望するスタンスと近隣売買市場を見据えて、戦略的価格設定を提案しているか。

詳しくは「不動産売却で信頼できる不動産会社の選び方」で紹介していますので、ぜひ参考にされてください。


まとめ:専属専任・専任・一般、それぞれのメリット・デメリットを理解しよう

まず覚えておくべきことは、媒介契約の種類は「専属専任」「専任」「一般」の3種類あり、それぞれ特徴が異なるということですね。

はい。その中でも、まず最初は手間の少ない「専属専任」か「専任」で一社に絞って依頼し、売却活動を広げたい場合は、2社から3社に絞って「一般」に変更するやり方がおすすめ、ということは覚えていただきたいですね。

そして、契約する時のポイントは、媒介契約をする業者を選ぶときには、「提案の質」「対応スピード」「販売価格」の3つですね。

販売の広さをもとにどの契約を選ぶのか、そして、どのような会社であるのか。ふたつの視点で考えると良いでしょう。ぜひ実践していただきたいですね。

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この記事の監修者

井口 忠二

公認不動産
コンサルティングマスター

井口 忠二

Tadaji Inoguchi

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株式会社アスパートナー代表取締役。
福岡県出身。明治大学商学部卒。グロービス経営大学院経営学修士(MBA)修了。
大手不動産会社に入社し、売買仲介営業を経験。東京23区エリア営業トップセールスを2年連続受賞。その後、不動産の売買賃貸仲介・管理・コンサルティングをワンストップで対応する株式会社アスパートナーを経営。売買仲介成約件数600件超。

Licenses and Certifications

宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
相続士
相続診断士
公認不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
経営学修士MBA
損保トータルプランナー(損害保険最上位資格)
不動産キャリアパーソン