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いえを売る 動画解説

【動画解説】不動産(物件・土地)の売却査定額を見極めて正しい評価額を知る方法


このコラムの要点をサクッと解説

? ギモン
不動産会社で査定した「売却査定額」をチェックするポイントってなんだろう?
A. コタエ
居住用として販売する場合の売却査定はおもに『取引比較事例』で算出。参考にする取引事例によって査定額が変わるため、適切な条件の取引事例をもとにしているかを確認し、正しい査定額を見極めることがポイント!

不動産の売却査定額のチェックポイントを動画で解説!

こんにちは、2Line2スタッフです。

皆さん、不動産を売却する際には、なるべく多くの査定額を比較したいと考えるのではないでしょうか。

しかし、複数の不動産会社で査定を行うと、査定金額がそれぞれ異なってどれを参考にしていいのかわからない、という声も多く聞かれます。

今回は公認不動産コンサルティングマスターである井口さんに、売却査定額を見極めて正しい評価額を知るためのポイントについて、お話を伺いました。


査定方法は「原価法」「取引比較事例法」「収益還元法」の3つ

査定方法は3つ。「原価法」「取引比較事例法」「収益還元法」

不動産の査定方法は、ひとつだけなんでしょうか?

いいえ、不動産の査定方法には「原価法」「取引比較事例法」「収益還元法」の3種類があります。以下に内容を紹介しますね。

  • 原価法
    不動産を新築もしくは再建築する場合に活用します。
  • 取引比較事例法
    売却する不動産を居住用として販売する場合に活用します。
  • 収益還元法
    賃貸中の物件をオーナーチェンジして販売する場合に活用します。

土地の比較には『取引比較事例法』がおもに使用される

特に不動産会社で活用されるのは、取引比較事例法です。

不動産会社で使用されるのが取引比較事例法なんですね。では今回は、それを使用した場合の検証ポイントをお聞かせください!


売却査定額を見極めるためのチェックポイントとは?

この査定額は妥当?チェックする2つのポイント

査定書を見るポイントは2つです。一つめは、「査定物件に近い成約事例を複数比較しているか」。

もし査定書の中に「比較検討事例」がひとつしかなければ、取引比較事例法を活用していないということなんです。

条件に近い複数の事例

ということは、複数の成約事例があることをチェックしなければならないんですね。

はい。成約事例を複数比較した上で、物件の査定金額を算出しているかどうかを確認しましょう。

二つめは、「様々な項目で比較がなされているか」。

成約事例をもとに、売却物件と近隣成約物件を様々なポイントで比較して評点を付けるんですが、その例が以下になります。

  • 駅からの距離
  • 生活環境(スーパーやコンビニまでの距離)
  • 階数
  • 築年数
  • バルコニーの方位
  • 室内の補修状況
  • エレベーターの有無
  • リフォーム履歴 など

様々なポイントでの比較・評価

築年数や駅からの距離など、私たちが普段チェックするような項目でも評価をするんですね。

そうです。他にも、管理員の勤務形態、分譲会社や施工会社のグレードもチェックするとなお良いでしょう。


物件タイプ別!不動産の売却査定額のチェックポイント

リフォームを行っているかどうか

ではたとえば、戸建ての物件で、リフォームを行った場合などはどう評価されるのでしょうか?

もしリフォームを行い、十分使用できるようになった建築物の場合、「築年数が20年以上経過している」という理由だけで、建物評価金額がゼロになるなんてことはありませんので安心してください。

戸建ての場合は、リフォーム歴なども考慮

戸建の場合は、過去の補修内容が考慮されているかをチェックする、ということですね。

そのとおりです。リフォームしている不動産の場合、建物の残存評価を加味して、査定金額を算出します。気になった場合は遠慮せずに、不動産会社に確認してください。

なるほど。土地を査定する場合のポイントなどもありますか?

もちろんありますよ。土地の大きさや間口、接道幅、道路幅によって建築できる規模や広さが違ってきますので、土地の場合は「容積率・建ぺい率などを同エリアの成約事例物件と比較しているか」をチェックしましょう。

土地の場合は同エリアでの比較がポイント

同エリアの成約事例物件と比較するんですね。

はい。容積率や建ぺい率が違うエリアの成約事例と比べてしまうと、根拠が薄く、査定書の精度が低くなってしまいます。

かならず、同じ条件で比較しているかをチェックするようにしましょう。


まとめ:不動産査定額は、近しい条件との比較がポイント

正しい査定金額に必要なのは、正しい“比較”

査定物件のある住所、もしくは近接した住所の成約事例を使っていない場合や、1年以上前などの古い成約事例から査定を行う会社も少なからずあります。

そうやって出された査定書を比べた時に売却額の差が大きいと、「なぜ差が出てしまったのだろうか?」と気になりますよね。

そのためにも、「査定物件に近い条件の事例を、複数比較しているか」という点をチェックすることが大切なんですね。

そうです。正しい査定金額を知るためには、複数の近しい事例を比較しているか、しっかりと確認しましょう。

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この記事の監修者

井口 忠二

公認不動産
コンサルティングマスター

井口 忠二

Tadaji Inoguchi

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株式会社アスパートナー代表取締役。
福岡県出身。明治大学商学部卒。グロービス経営大学院経営学修士(MBA)修了。
大手不動産会社に入社し、売買仲介営業を経験。東京23区エリア営業トップセールスを2年連続受賞。その後、不動産の売買賃貸仲介・管理・コンサルティングをワンストップで対応する株式会社アスパートナーを経営。売買仲介成約件数600件超。

Licenses and Certifications

宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
相続士
相続診断士
公認不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
経営学修士MBA
損保トータルプランナー(損害保険最上位資格)
不動産キャリアパーソン