こんにちは、2Line2スタッフです。

皆さんは「根抵当権（ねていとうけん）」をご存知でしょうか？
「抵当権」ならば聞いたことがある方も多いかもしれませんが、それとは別のものです。

「売却金額で借り入れを返済し、売却した不動産の根抵当権が抹消できると思って売却を進めたところ、売却金額では完済のための担保評価が足りないと判断された」
「売却物件の登記簿謄本に根抵当権の登記が設定されているが、抵当権と何が違うのかよくわからない」

というお悩みを相談いただくことことがあります。
このような場合には、どういった対処が適切なのでしょうか？

今回はこの「抵当権」と「根抵当権」の違いを理解し、物件売却時に「根抵当権」の記載があった場合にどう対応すべきかを、公認不動産コンサルティングマスターである井口さんに伺いました。

不動産の「抵当権」と「根抵当権」の違いとは？

抵当権と根抵当権、この違いを教えてください。

まず抵当権から説明しましょう。
不動産を購入する際のローンの担保として、その“不動産自体”に設定するのが「抵当権」です。

もしローンの返済が困難になった場合は、金融機関がその不動産を競売にかけて現金化し、それを残債に充てる仕組みになっています。

こちらは「ひとつの不動産に設定するもの」と覚えてもいいかもしれないですね。

ということは、根抵当権は複数の不動産に設定できるということでしょうか？

はい。あらかじめ貸し出す上限金額（極度額）を定め、その範囲内で何度も貸し借りができるという特徴があるのが「根抵当権」です。

抵当権と根抵当権では性質がまったく違いますね。複数の不動産に設定できるメリットとはどのようなところにあるんでしょう？

お金を借りたい場合には、銀行に担保提供していない所有不動産に都度「抵当権設定登記費用」というのが必要なのですが、もし何度かお金を借りる必要が出た場合、手数料などの費用がかさんでしまいます（場合によっては数十万円となる場合も）。

その点、根抵当権だと、極度額までを自由に扱えるため、手数料などを抑えることができるというメリットがあります。

なるほど。目的や状況などによってどちらが適しているかを判断する必要がありますね…。

根抵当権つきの不動産を売却する際の注意点

根抵当権が設定されている複数の物件のうち、ひとつの不動産だけを売却するのは不可能なんでしょうか？

いいえ、先に金融機関に売却が可能かどうかを確認する必要がありますが、ひとつの不動産だけの売却は可能ですよ。

ただ、気をつけるべきことはあります。

たとえば、よくあるお問い合わせの中にある「売却金額で借入を返済し、売却した不動産の根抵当権が抹消できるものと思って売却を進めたところ、売却金額では完済のための担保評価が足りないと判断された」ケース。

この場合、金融機関からは

• 不足している金額の返済
• 複数で担保されている（根抵当権設定がされている）不動産の一括売却

のいずれかを求められます。

もし、売買契約後に根抵当権が抹消登記できない場合、買主から根抵当権が抹消できないことを理由に、売買契約に伴う違約金を請求されることも懸念されます。

まとめ：根抵当権を抹消し、不動産を売却するためには

担保されている不動産を複数同時に売却しないと、根抵当権の抹消手続きを金融機関が許可しないといったケースもあります。

それはなぜでしょうか…？

「売却後に残った共同担保物件が、返済可能な融資上限金額（極度額）までの評価に至らない（担保評価額が足りなくなってしまう）」ということを、金融機関は懸念しているからです。

また、金融機関によっては、根抵当権抹消には稟議を上げる必要があり、抹消手続きだけで数週間かかる場合があります。

時間がかかる場合があるんですね…！

そうなんです。
ですから、売却活動をスタートする前に、「根抵当権を抹消するためには、何日前までに抹消申出をすべきか」「どんな書類が必要か」などをしっかりと確認し、売却希望金額と金融機関の意向をすり合わせながら、売却手続きを進めてくことが重要ですね。