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【福岡のプロが解説】不動産購入の資金計画を教えます!


このコラムの要点をサクッと解説

? ギモン
資金計画を立てる際に気をつけたい点とは何だろう?
A. コタエ
マンションの場合、「修繕積立金」とそれが値上がりするということは、物件を探している間は見落としがち。また物件にかかわらず金利の変動を考慮し、「購入後のランニングコスト」も頭に入れた物件探しをおすすめします!

不動産購入時の資金計画の立て方を動画で解説!

「資金計画」と聞くと、どこから手をつけたらよいかわからない、誰かに相談したいけれどどうしたらいいのかわからない、という方も多いかと思います。

そこで今回は、不動産や住宅購入時の資金計画の立て方について、公認不動産コンサルティングマスターである井口さんにお話を伺いました。

日々たくさんのお客さまと接しているプロは、どんなことをお伝えしているのでしょうか?

今回の内容は「不動産・住宅購入の住宅ローンの選び方」の中では省略した部分にもなりますので、ぜひ合わせてお読みくださいね。


マンションは月々の支払額が値上がりする可能性も

マンションの場合は、区分所有者全員が所有している面積の割合に応じた「修繕積立金」を毎月支払います

資金計画という言葉は難しいですが、つまりは未来のお金をどうするのかを考えて購入するということですよね?

そうです。まずは「修理」について考えてみましょう。
築年数が経過すればその分、建物に大規模な修繕の可能性が出てくるのはわかりますよね。

これはマンションでも戸建てでも同じですよね。

はい。戸建ての場合は基本的に、外壁の塗装や屋根の防水工事、庭のメンテナンスなどは全額、自己負担となります。

建物の大規模な修繕費用

一方でマンションの場合は、区分所有者全員が、所有している面積の割合に応じた「修繕積立金」を毎月支払っています。
建物の補修費用は、マンションの場合だとこの修繕積立金から捻出される点が、戸建てとの大きな違いですね。

ここで注意したいのが、この修繕積立金は、築年数が上がるほどに高くなる傾向があるという点です。

具体的にどういうことでしょうか?

マンションの修繕積立金の使い途には、戸建てと同様に外壁補修工事、屋上・バルコニーなどの防水工事に加えて、給排水設備の更新工事、エレベータのリニューアルなどが挙げられます。
ところで、これらの補修工事は頻繁に行われるものでしょうか?

頻繁…ではないですよね。故障した時の突発的なものや、何年おきに計画的に行われるものではないでしょうか?

そうです。ものによっては10年から20年ほどに1回というスパンで行われるわけです。しかし10年前と10年後、建物の様子はまったく同じでしょうか?

いいえ、古くなっています。

そうです。築年数が上がるということは、経年劣化の範囲が大きくなるということなんです。当然、その分の費用も大きくなっていきますね。

修繕積立金の値上がり

なるほど、たしかに、買った当初と5年後、10年後で同じ修繕積立金ではまかなえないと考えられますね。

購入当初は3,000円だったものが、数年、数十年と住んでいる間に6,000円に徐々に値上がりしていくというのはよくあることです。

ただこの値上がりというのは、物件を探している時は見落としがちなんです。


修繕積立金はいくら上がる?目安を知るには

修繕積立金がどれくらい上がるかを調べるには?

購入後にランニングコストがどう変化していくのかを頭に入れて、物件探しを行うべきなんですね。

はい。では、その修繕積立金がどのように上昇するのか、見当をつけることはできると思いますか?

どのように値上がりするのか見当をつける…? 経年劣化の目安がわかればということなので、築年数がプラスされた物件を見てみる、とかでしょうか。

そうです。たとえば現在新築であるならば、同程度の面積や条件をもつ物件の10年後の修繕積立金を調べてみると、おおよその見当がつきます。

調べる際の目安は「築年数プラス10年」とおぼえておくと良いでしょう。また、複数の物件を調べることも忘れないようにしましょう。平均額を出すことで、より精度の高い予測を立てることができますよ。


長期修繕計画表をもとに資金計画を立ててみよう

長期修繕計画表で、将来のランニングコストを把握しよう

他にも、修繕積立金がどう値上がりするかを知るための方法として、「長期修繕計画表」を見るというのもありますよ。

長期修繕計画表とは?

あらかじめ「何年後にいくら値上げされていくのか」が決められている資料です。購入前でも長期的なランニングコストを知ることができるんです。
ただ、すべての物件で長期修繕計画表が作成されているわけではありません。

長期修繕計画表

長期修繕計画表を作っているのはどこなんでしょうか?

作成はおもに管理会社ですが、管理費や修繕積立金会計にかかるランニングコスト削減のコンサルティングを行っている不動産会社もありますよ。

物件探しの際には、「どのような物件があるのか」はもちろんのこと、「その物件が今までどのような修繕履歴があり、かつ今後どのような修繕計画が予定されているのか」を不動産会社に質問してみると良いでしょう。


まとめ:不動産購入時の資金計画では、金利変動も視野に入れて

金利の変動リスクも含め、様々な状況を想定しておこう

もうひとつの注意点は、金利ですね。
金利は景気の影響を受けて変動します。とくに変動金利の場合は、半年に一回の頻度で変わります。

たとえば、2008年から2018年までの10年間では、住宅ローンの変動金利における差は約1%~1.5%前後です。

一方で、固定金利の場合は、固定の期間が終わったあとに「どの金利にするか」という金利選択の必要があります。

たとえば、2年の固定期間が終わった場合、変動金利にするか、もしくはさらに何年の固定金利にするか、というような選択をするということでしょうか。

そうです。このように金利は変動しますから、将来金利が上昇した際に返済不能になる恐れがあるということも頭に入れておかなければならないんです。

金利変動のリスク

こういったことを考える際に頼りになるのが、FP(ファイナンシャルプランナー)です。金利が今後どのように変動する可能性があるのかを相談することで、将来的な返済余力を前もって考えておくことができるんです。

資金計画は、「将来どのように支払いが変わっていくのかを、FPや不動産会社に相談する」とも言えるんですね。

金利の上昇リスクなどは一人で考えても難しいことがらですので、ぜひプロに相談していただきたいですね。

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この記事の監修者

井口 忠二

公認不動産
コンサルティングマスター

井口 忠二

Tadaji Inoguchi

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株式会社アスパートナー代表取締役。
福岡県出身。明治大学商学部卒。グロービス経営大学院経営学修士(MBA)修了。
大手不動産会社に入社し、売買仲介営業を経験。東京23区エリア営業トップセールスを2年連続受賞。その後、不動産の売買賃貸仲介・管理・コンサルティングをワンストップで対応する株式会社アスパートナーを経営。売買仲介成約件数600件超。

Licenses and Certifications

宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
相続士
相続診断士
公認不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
経営学修士MBA
損保トータルプランナー(損害保険最上位資格)
不動産キャリアパーソン