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いえを売る 動画解説

【2019年最新】不動産査定に必要なものとは?


このコラムの要点をサクッと解説

? ギモン
不動産の査定に準備が必要なものってなんだろう?
A. コタエ
不動産査定には書類などが必要!さらに事前に準備する資料によって物件の査定精度は変わる。可能な限り必要な書類を準備して、より正確な査定金額の提案を受けることが、納得のいく売却への第一歩!


不動産の査定に必要な書類などを動画で解説!

こんにちは、2Line2スタッフです。

もし不動産を売却することになったら、一体どんな準備が必要なのでしょうか?
また不動産の査定には何が必要なのか、皆さんはご存知ですか?

今回は不動産の査定時に必要なものについて、公認不動産コンサルティングマスターである井口さんにお話を伺いました。


査定精度アップ!不動産売却時に用意したい書類一覧

登記簿

不動産の査定依頼の前に書類を準備すると、査定の精度が高くなり、不動産の価値を正確に知ることにつながるんです。

なるほど、査定の精度に関わってくるんですね! では、どんな書類を準備したらいいのでしょうか?

ローン予定表、土地の測量の資料など

ではさっそく紹介しましょう。

  • 登記簿謄本
  • 住宅地図
  • 登記済権利証
  • 公図
  • 地積測量図(過去に測量した資料を含む)
  • 部屋の間取り
  • ローン返済予定表(残債がわかる書類)
  • リフォーム履歴がわかる書類(工事の金額や項目が分かる明細書など)

さらに、戸建やマンション一棟、ビル一棟の売却時には、以下の書類があるとなお良いです。

  • 建築確認済証(建築確認申請時に交付された書類)
  • 検査済証(建築完了時に交付された書類)

また、オーナーチェンジした場合は、以下の書類が加わります。

オーナーチェンジした場合に必要な書類

  • 賃貸借契約書(賃貸人:オーナーと賃借人:入居者が取り交わした書類)
  • 管理委託契約書(賃貸人:オーナーと賃貸管理を委託している会社との間で取り交わした書類)

建築確認済証や検査済証というのはどんな時に活躍するんですか?

昨今の耐震偽装問題などの影響により、建築当時の建築確認済証や検査済証のある建物の方が購入希望者に安心され、高値になる傾向があるんです。

一棟マンションやビル、アパートの売却を検討している方は、ぜひ確認しておきましょう。


売却時に支払う譲渡所得税に必要な項目とは?

譲渡所得税の計算には「取得費の領収書」が必要

売却時に覚えておきたいのは、譲渡所得税の支払いが必要になるということです。

譲渡所得税ですか。名前は聞いたことあるんですが…詳しい内容を教えてください。

土地や建物を売却した金額から、取得費と譲渡費用を差し引いたものですね。下記に取得費として差し引かれる項目を紹介します。

  • 不動産を購入した際の売買契約書貼付の印紙代
  • 不動産を購入した際に支払った登記費用、仲介手数料、不動産取得税
  • 借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立ち退き料
  • 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
  • 土地の取得に際して支払った土地の測量費
  • 建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用

これらが取得費として差し引かれる項目なんですね。

はい。売買契約書の写しや領収書の保管状況を確認してから売却査定を開始することのメリットは、査定の際に税金を考慮した提案を聞くことができる点です。

取得費として差し引かれる項目

仲介手数料・印紙代・登記費用などが売却時に必要になることは、基本的に不動産会社から売主に説明がされます。

ただ、具体的な金額については税理士といった専門家に聞いてみないとはっきりしない場合が多く見られます。

スムーズな手続きのためにも、領収書は前もって準備しておきましょう。


領収書がない場合は?税務署に提出する書類一覧

税務署による実額申告にはローンの返済状況が必要

注意したいのは、上記に掲載した取得費項目の領収書がない場合、原則的に控除の対象とならない点です。

購入時の売買契約書の有無で、売主が支払う譲渡所得税が異なる場合があります。売買契約書が見つからない場合、売却金額の5%のみが取得費とみなされるんです。

ではもし、領収書がない場合はどうすればいいんでしょうか?

税務署の判断により実額申告が認められる場合の書類

もし領収書を紛失した場合、購入時の状況説明と契約書類等の紛失理由を記した「申述書」を確定申告に添付します。
税務署の判断によりますが、実額申告が認められる場合があります。

税務署では以下の情報をもとに実額申告の判断を行うため、確認しておくことをおすすめします。

  1. 通帳に出金履歴があることで、購入価額として支払った金額が明らかに証明できる
  2. 通帳等で月々の住宅ローンの支払い状況がある
  3. 住宅ローンを借りた金銭消費貸借契約書のコピー、ローンの償還表などがある
  4. 謄本の抵当権設定額と分譲時パンレット記載の不動産価格が一致する

まとめ:不動産の査定精度アップには、書類の事前準備がポイント

可能な限り必要な書類を準備し、より正確な査定の提案を受ける

事前の準備で、査定の精度や、税金まで変わってくるんですね。

より正確な査定も提案を受けることで、満足のいく売却になりますよね。

できる限りしっかり保管をして、必要な時に提出できるようにしておきましょう。ご家族で保管場所を共有しておくのもおすすめです。

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この記事の監修者

井口 忠二

公認不動産
コンサルティングマスター

井口 忠二

Tadaji Inoguchi

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株式会社アスパートナー代表取締役。
福岡県出身。明治大学商学部卒。グロービス経営大学院経営学修士(MBA)修了。
大手不動産会社に入社し、売買仲介営業を経験。東京23区エリア営業トップセールスを2年連続受賞。その後、不動産の売買賃貸仲介・管理・コンサルティングをワンストップで対応する株式会社アスパートナーを経営。売買仲介成約件数600件超。

Licenses and Certifications

宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
相続士
相続診断士
公認不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
経営学修士MBA
損保トータルプランナー(損害保険最上位資格)
不動産キャリアパーソン