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こんにちは、2Line2スタッフです。

中古マンションや戸建てなどの不動産を売却した後に、売主が知り得なかった建物や土地に関する欠陥（法的には「瑕疵」と言います）によって、買主とトラブルになるケースがあります。

隠れた欠陥（瑕疵）には、具体的にどういう事例があり、その範囲はどこまで及ぶのでしょうか？

また、瑕疵担保責任のトラブルを未然に防ぐためにはどのようにすれば良いでしょうか？

今回は、不動産売却後に問題となる瑕疵の例や、瑕疵担保責任トラブルを防ぐためのポイントなどを、公認不動産コンサルティングマスターである井口さんに伺いました。

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マンションなどの売却時に瑕疵トラブルになりがちな箇所

売主が不動産を売却した建物に、隠れた欠陥（瑕疵）として問題になりやすい箇所とはどんなところでしょうか？

そうですね。以下の箇所が多いです。

1. 雨漏り
2. 木部の腐食・シロアリの被害
3. 給排水管の故障
4. 地下に残った埋没物
5. 土壌汚染

このような箇所でのトラブルが売主と買主の間で起きると、瑕疵担保責任が問われるんですね。

ええ。不動産の引き渡しから3か月以内に発覚した場合、通常は売主が買主に対して補修費用、または改修使用を負担しなくてはなりません。

またこれらの瑕疵によって補修以外にも損害がある場合は、賠償が必要になる場合があります。

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瑕疵担保責任による不動産の補修範囲の例を紹介！

どのような箇所が実際に補修の対象になっているんですか？

こちらも例を見てみましょう。まずは建物の瑕疵です。

建物の瑕疵

1. 雨漏りの場合

• 外壁コーキング
• 窓枠シーリング
• 屋上防水シート補修

2. 木部の腐食・シロアリの被害

• 木部腐食部分の補強
• シロアリを駆除する薬剤散布
  ※シロアリ駆除の薬剤散布を実施すると、1年から5年程度の保証書が発行されるのが一般的です

3. 給排水管の故障

• 給排水管の一部取替工事
• 亀裂部分の補修
  ※蛇口接合部分の設備やパッキンは、経年劣化によって定期的な交換が必要となる部品のため、補修対象にしないことが多いです

次に、土地の瑕疵です。

土地の瑕疵

1. 地下埋設物の瓦礫、地下に残置された浄化槽、防空壕など

• ユンボ等掘削機械による解体および処分

2. 土壌汚染

土壌汚染対策法に定められた基準数値を超える汚染物質が土地から検出された場合

• 土の一定範囲を入れ替える土壌改良工事
• 汚染物質の成分を中和する薬剤注入

なるほど、故障だけじゃなくて、シロアリや土壌汚染…色々なケースが考えられるんですね。

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建物に瑕疵が多い場合は「古家つきの土地」での売却もOK

建物が現状のまま使える「戸建」として販売するか、「土地」のみとして販売するかによって、瑕疵担保をどの範囲まで適用させるかが異なってきます。

築年数しだいですが、買主が現状のまま住むことが難しそうであれば、「古家付きの土地」として販売する方法もあります。

なるほど。土地として売るんですね。

はい。ただそうなると、建物は販売価格対象から外れるため、土地のみの査定評価になることに注意しておきましょう。

土地の査定ということは、先ほどでいうと土壌汚染などが気になりますね。これも調べておくべきでしょうか？

そうですね！　土地として売却する場合は、対象土地が以前、どのような使用用途として利用されていたのかを、可能な範囲で把握するようにしましょう。

先代の所有者だったり、親族や近隣住民に聞くことで、以前の使用用途がわかることもありますよ。

どんなことがわかるのか、何か例はありますか？

そうですね…「最近まで下水道が整備されておらず、土地に浄化槽が埋まったまま」と、地下埋設物が判明する場合もあります。

以前クリーニング店や工場として利用していた土地の場合には、土壌汚染の事前調査をオススメします。

「土壌汚染の可能性がある土地を売却するには？」の記事の中では、調査方法などを紹介していますよ。

もし調べずに引き渡して、その後もし汚染などが判明したら、どうなるんでしょう？

やはり費用です。買主が土地を活用するために莫大な費用がかかることが判明した場合、売買契約の解除と損害賠償を求められることもあります。

トラブルを防ぐためにも、土地であっても事前調査は必要ですね…！

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まとめ：瑕疵担保責任トラブル防止には、正確な現状報告がカギ

瑕疵担保責任によるトラブルを防ぐためには、まず不動産仲介会社に現状の建物不具合や欠陥に該当しそうな項目を全て伝えておくことがポイントだと覚えてください。

事前に不動産仲介会社にヒアリングをしてもらうと、より慎重に調査を行うことから、精度が上がることが多いんですよ。

自分で調べるよりも、専門家にみてもらうほうが安心ということですね。

ええ。専門家といえば、さらに「建物調査インスペクション」を利用することもオススメですよ。

インスペクションとは…？

土地家屋調査士が現状の建物の劣化具合や欠陥を詳しく調査し、購入者（買主）に告知してくれるサービスです。

3万円～5万円程度の有償サービスにはなりますが、買主にあらかじめ欠陥や劣化を告知をすることで、瑕疵担保責任トラブルを回避できる可能性が高まります。

なるほど。不動産会社といった専門家のちからを借りながら、しっかり事前調査をし、正確な情報を得る。これがトラブル防止のカギですね。