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【プロが解説】住宅購入時のフラット35の適合証明とは?


このコラムの要点をサクッと解説

? ギモン
フラット35ってよく聞くけど、詳しい内容は? 金利や審査条件などはどうなっているんだろう?
A. コタエ
フラット35の金利は、固定金利。持病がある方でも加入できる可能性があるなどといったメリットのほか、省エネルギー性・耐震性に優れていると「フラット35S」を追加できるため、適合条件を調べて上手に活用しよう。

こんにちは、2Line2の井口です。

「住宅ローンの種類と金利のタイプ」の記事では、住宅ローンの種類について解説しました。

今回は、その住宅ローンの中でも比較的知名度の高い、フラット35の適用条件やその調べ方などについて解説します。

フラット35を検討されている方はぜひ参考にされてください。


フラット35を利用するメリット

フラット35のメリット

フラット35とは、民間金融銀行と住宅金融支援機構が連携して提供する商品のこと。

前の段で説明した金利の種類としては、「固定金利」に該当します。

特徴としては、「団体信用生命保険」の加入が任意になっており、がんや心筋梗塞、生活習慣病などの持病がある方でも団体信用生命保険には加入しない選択肢が取れるため、融資が受けられる可能性が高い点が挙げられます。

また長期間金利が固定されている点や、繰り上げ返済手数料が無料である点、保証料が不要な点なども特徴です。

省エネ性、耐震性などに優れているなら「フラット35S」も!

フラット35Sは、フラット35に付属した制度です。

住宅性能が高い場合、フラット35から、さらに金利が引き下げ可能なのです。

「高い住宅性能」とは、省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性などのことを指します。

地震に強く、将来的にも安心して暮らせる可能性が高い物件に適用される制度です。

以下のリンクに詳しく記載さていますので、ぜひ参考にされてください。

フラット35のメリット


フラット35には「耐震適合証明書」が必要

フラット35適合条件

フラット35を組むためには、「耐震適合証明書」が必要です。

ここではフラット35、フラット35S、それぞれの適合条件を紹介します。

フラット35の適合条件

適合基準を満たしているかどうかを調べるには、以下の「マンションらくらくフラット35検索」から確認ができます。

フラット35登録マンション検索(新築)

中古マンションらくらくフラット35検索

こちらに登録されていれば、適合証明書の発行が不要になるため、手続きが簡略化でき、非常に便利です。

もし登録がない場合は直接建築士に掛け合い、耐震適合証明書が発行できるかを確認してもらう必要があります。

フラット35Sの適合条件

また「マンションらくらくフラット35検索」の中に掲載されている物件に対し、浴室に手すりなどをつけることでバリアフリー性が加わり、フラット35Sが使用できるようになる場合もあります。

新築住宅・中古住宅共通の適合条件は以下のようになっています。

フラット35S 金利Aプランの場合

省エネルギー性
(1)認定低炭素住宅
(2) 一次エネルギー消費量等級5以上の住宅
(3)性能向上計画認定住宅(建築物省エネ法)【平成28年4月1日から】
耐震性
(4)耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)3の住宅
バリアフリー性
(5)高齢者等配慮対策等級4以上の住宅(共同住宅の専用部分は等級3でも可)
耐久性・可変性
(6)長期優良住宅

また、こちらのページに詳細な適合条件が記載されていますので、ぜひ参考にされてください。


ローンを組む時の注意点やポイント

フラット35のポイントと注意点

では次に、住宅ローンを組む際に注意したい点を確認してみましょう。

フラット35は、病気や怪我をしていても対応が可能

前述したように、「団体信用生命保険」は任意保険ですが、がんや心筋梗塞、生活習慣病などの持病がある方は加入できない場合があります。

しかし、その場合にも融資を受けられる可能性があるのが、フラット35です。

ただ、一般的な住宅ローンであれば、団体信用生命保険が必須加入かつ保険料金がローン返済額に含まれます。

フラット35の場合は、団体信用生命保険料は住宅ローン返済額には含まれません。

団体信用生命保険料を加味して、月々の支払額をきちん把握しておくのがポイントです。

融資事務手数料・保険料の確認

フラット35を取り扱っているのは、大手メガバンク・地方銀行・ネット銀行などの民間銀行です。保証料がかからない代わりに融資事務手数料が融資金額の1%中盤~2%前後になり、地方銀行の融資保証料よりも若干割高になるのが、フラット35を利用する上での注意点です。

融資事務手数料が住宅ローン金利に含まれると、想定よりも全体の金額が高くなる場合があります。

実質金利(団体信用生命保険や、融資事務手数料を含めた金利)を把握したうえで、手続きを進めるようにしましょう。

一部繰り上げ返済手数料の確認

最近では、インターネットから無料で繰り上げ返済ができる金融機関も増えてきています。

手数料を少しでも抑えたいという方は、ここにも注目しておきましょう。

ローン返済口座指定が融資の条件になることも

住宅ローンの引き落としには、給与が振り込まれる銀行を指定されることが多々あります。

給与振込口座とローン引落口座を分けたい場合、クレジットカード機能付きのカードを作ることなどで、給与振込の指定を回避できる銀行もあります。銀行に確認をしてみましょう。


まとめ:フラット35のほか、自分に合う住宅ローンを調べておこう

フラット35に限らず、住宅ローンの金利の適用条件は複雑です。

上記に挙げたポイントや注意点などはもちろん、金利シミュレーションなどは専門家であるファイナンシャルプランナー、不動産仲介会社などに尋ねると安心です。

シミュレーションを行い、様々なパターンの中からぜひ、ご自分に合った住宅ローンを見つけてみてください。

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この記事の監修者

井口 忠二

公認不動産
コンサルティングマスター

井口 忠二

Tadaji Inoguchi

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株式会社アスパートナー代表取締役。
福岡県出身。明治大学商学部卒。グロービス経営大学院経営学修士(MBA)修了。
大手不動産会社に入社し、売買仲介営業を経験。東京23区エリア営業トップセールスを2年連続受賞。その後、不動産の売買賃貸仲介・管理・コンサルティングをワンストップで対応する株式会社アスパートナーを経営。売買仲介成約件数600件超。

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宅地建物取引士
ファイナンシャルプランナー
相続士
相続診断士
公認不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
経営学修士MBA
損保トータルプランナー(損害保険最上位資格)
不動産キャリアパーソン