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【2021年最新】フラット35の適用条件とは？
このコラムの要点をサクッと解説
- ? ギモン
- フラット35ってよく聞くけど、詳しい内容は？金利や審査条件などはどうなっているんだろう？
- A. コタエ
- フラット35の金利は、固定金利。持病がある方でも加入できる可能性があるなどといったメリットのほか、省エネルギー性・耐震性に優れていると「フラット35S」を追加できるため、適合条件を調べて上手に活用しよう。
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こんにちは、2Line2スタッフです。
住宅ローンの種類と金利のタイプを解説した記事は、もう読まれましたか？
今回は、その住宅ローンの中でも比較的知名度の高い、フラット35の適用条件やその調べ方などについて、公認不動産コンサルティングマスターである井口さんに伺いました。
ぜひ早い段階から準備して、余裕のある家づくりに取り組んでください。
フラット35を利用するメリット
ではまず、フラット35の概要からお聞かせください！
フラット35とは、民間金融銀行と住宅金融支援機構が連携して提供する商品のことを指します。
以前説明した「固定金利・変動金利の違い」のうち、フラット35は固定金利に該当します。
金利が変わらないほうですね。
はい。フラット35としての特徴は、「団体信用生命保険」の加入が任意になっており、がんや心筋梗塞、生活習慣病などの持病がある方でも団体信用生命保険には加入しない選択肢が取れるんです。
ですから、そういった方でも融資が受けられる可能性が高い点が、フラット35の大きなポイントですね。
また、先ほど申し上げましたように固定金利、つまり長期間金利が固定されている点、さらに繰上返済手数料が無料である点、保証料が不要な点なども、フラット35の特徴です。
多くの金融機関に繰上返済手数料がある中で、フラット35は無料なんですね…！
他にも、省エネ性、耐震性などに優れているなら「フラット35S」という選択肢もありますよ。
省エネ性、耐震性なら「フラット35S」…？ こちらはどういったものでしょうか？
フラット35Sは、フラット35に付属した制度です。住宅性能が高い場合、フラット35から、さらに金利が引き下げ可能なんですよ。
住宅性能が高いとは、具体的には…？
住宅性能が高いとは、省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性などに優れていることを指します。
つまり、地震に強く、将来的にも安心して暮らせる可能性が高い物件、ということでしょうか？
はい。これらの住宅に適用される制度が、フラット35Sです。
詳しい内容については下記のリンクで移動したフラット35のWebサイトに記載してありますので、調べてみたい方はぜひそちらを参考くださいね。
フラット35には「耐震適合証明書」が必要
フラット35の概要はつかめました。しかし、フラット35を使うための準備はどうしたらいいんでしょう？ 先ほどの「団体信用生命保険」の任意加入だけでしょうか…？
そうですね。では次に、適合条件を詳しく見てみましょう。
フラット35の適合条件
適合基準を満たしているかどうかを調べるには、以下の「マンションらくらくフラット35検索」から確認ができます。
こちらに登録されていれば、適合証明書の発行が不要になるため、手続きが簡略化でき、非常に便利です。
もしこの適合証明書がない場合は、どうしたらいいんでしょう？ もう申請できないんですか？
適合証明書がない場合は、直接建築士に掛け合って、耐震適合証明書が発行できるかを確認してもらう必要がありますね。これでOKが出ることもあるんですよ。
なるほど！ ではフラット35Sの適合条件もお聞かせください。
フラット35Sの適合条件
上記リンクの「マンションらくらくフラット35検索」の中に掲載されている物件に対して、浴室に手すりなどをつけることでバリアフリー性が加わり、フラット35Sが使用できるようになる場合もあります。
先ほどおっしゃっていた「住宅性能が高い」という部分ですね。
はい。新築住宅・中古住宅共通の適合条件は以下のようになっています。
フラット35S 金利Aプランの場合
省エネルギー性
（１）認定低炭素住宅
（２） 一次エネルギー消費量等級５以上の住宅
（３）性能向上計画認定住宅（建築物省エネ法）【平成28年４月１日から】
耐震性
（４）耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）３の住宅
バリアフリー性
（５）高齢者等配慮対策等級４以上の住宅（共同住宅の専用部分は等級３でも可）
耐久性・可変性
（６）長期優良住宅
また、こちらのページに詳細な適合条件が記載されていますので、ぜひ参考にされてください。
ローンを組む時の注意点やポイント
では次に、住宅ローンを組む際に注意したい点を確認してみましょう。
フラット35だと病気や怪我をしていても対応可能でしたよね。
はい。「団体信用生命保険」は任意保険ですが、がんや心筋梗塞、生活習慣病などの持病がある方は加入できない場合があります。
しかし、その場合にも融資を受けられる可能性があるのが、フラット35です。
ただ、注意点があるんです。
一般的な住宅ローンであれば、団体信用生命保険が必須加入かつ保険料金がローン返済額に含まれます。
しかしフラット35の場合は、団体信用生命保険料は住宅ローン返済額には含まれません。
そうなんですか！ では、月々の支払い額の計算も、フラット35以外とは違ってきますね。
はい。団体信用生命保険料を加味して、月々の支払額をきちん把握しておく必要がありますね。
他にも、気をつけるべき点はあります。融資事務手数料・保険料の確認です。
というのは…？
フラット35を取り扱っているのは、大手メガバンク・地方銀行・ネット銀行などの民間銀行です。
保証料がかからない代わりに、融資事務手数料が融資金額の1％中盤～2%前後になり、地方銀行の融資保証料よりも若干割高になるのが、フラット35を利用する上での注意点です。
ええと…もし、融資事務手数料が住宅ローン金利に含まれると、当呂の想定よりも全体の金額が高くなる場合がある…とか？
そういうことも十分あり得ます。団体信用生命保険や、融資事務手数料を含めた、実質金利を把握したうえで、手続きを進めるようにしましょう。
しかし、先ほどは繰上返済手数料がかからないともおっしゃっていましたよね。こういった点はフラット35はお得ですよね。
とはいえ、念のための確認は必須ですよ！
最近では、インターネットから無料で繰り上げ返済ができる金融機関も増えてきています。手数料を少しでも抑えたいという方は、ここにも注目しておきましょう。
他にも、住宅ローンの引き落としには、給与が振り込まれる銀行を指定されるという点も注意点になってきますね。
ローン返済の口座を指定することが、融資の条件になるというパターンですね。
ええ。もし給与振込口座とローン引落口座を分けたい場合、クレジットカード機能付きのカードを作ることなどで、給与振込の指定を回避できる銀行もあります。
まずは銀行に確認をしてみましょう。
まとめ：フラット35のほか、自分に合う住宅ローンを調べておこう
それにしても、やはり適用条件とは難しいですね。金融機関にもよるでしょうし…
そうですね。フラット35に限らず、住宅ローンの金利の適用条件は複雑です。
上記に挙げたポイントや注意点などはもちろん、金利シミュレーションなどは専門家であるファイナンシャルプランナー（FP）、不動産仲介会社などに尋ねると安心です。
井口さんもFPの資格をお持ちでしたよね？ こういった相談にも乗っていただけるんですよね。
もちろんです！ ぜひご相談いただきたいですね。
シミュレーションを行い、様々なパターンの中からぜひ、ご自分に合った住宅ローンを見つけ、無理のない返済を行ってほしいと思っています。
