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不動産購入後のトラブル防止のポイントを動画で解説！

こんにちは、2Line2スタッフです。

せっかく不動産を購入したのに、のちのちにトラブルが起きてしまったという事例は、じつは少なくはありません。

今回は、なぜトラブルが起きてしまったのか、その原因と、トラブルを防ぐためのポイントを、公認不動産コンサルティングマスターである井口さんにお話を伺いました。

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購入前の物件内覧時に確認すべきこと

トラブル回避の第一歩は、まず内覧時にあります。

内覧ですか。どんなところをチェックするといいんでしょうか？

まず室内は隅々まで確認します。付属の設備を稼働させ、引越ししてすぐに設備が仕様できる状況にあるかをチェックするんです。

設備は稼働させて大丈夫なんですか？

仲介会社に依頼しておけば可能ですよ。では詳しいチェックポイントを紹介しましょう。

室内の設備に故障・不具合はないか

• 水はスムーズに流れるか、また、管からの水漏れなどはないか
• ガスコンロの火がつくか（2、3度スイッチを入れないとつかないなども確認）
• 換気扇などはスムーズに作動するか、また作動時に「カラカラ」といった異音はないか
• フローリングにキズや汚れなどがないか
• 天井部分に雨漏りやシミ跡などがないか

室内の設備に故障・不具合がないかを確認するんですね。

はい。これらの要素は「瑕疵担保責任」にもかかわります。内覧時気づいた点があれば、かならず仲介会社に相談し、確認をしてもらいましょう。

続いて建物のメンテナンス、とりわけ外装のメンテナンスが実施されているかのチェックについて説明しましょう。

＜戸建の場合＞

• 屋上やバルコニーの防水がなされているか
• 外壁塗装はきれいになっているか
• 建物基礎や階段のコンクリート部分に亀裂やヒビがないか

 

＜マンションの場合＞

• 大規模修繕工事はきちんと予定通り実施されているか
• 屋上やバルコニーの防水がなされているか
• エントランスなどには改装を行い、きれいに保たれているか

こちらは「内覧時のポイント」でも解説していますので、そちらもぜひ参考にされてください。

これらの点をクリアすれば、次は売買契約の締結に移ります。

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不動産の売買契約締結前に確認すべきこと

これらの確認が終わると、次は売買契約の締結になるんですね。この時に気をつけるべき点はなんでしょうか？

まずは売主が負う「瑕疵担保責任」の内容について確認することですね。

何ヶ月間適用されるのかという「期間」、適用されるのはどこなのかという「範囲」を確認しなければなりません。

次は、故障や不具合について確認します。
もし設備が故障、または不具合が起きた場合にどう対応するのかを買主・売主間で取り決めていることを確認するんです。

確認する内容はなにを参考にすればいいんでしょうか？

売主が現在の状況を報告する「物件状況報告書」や「設備表」があります。こちらを仲介会社を経由して確認することになります。

三つめは物件の周辺環境です。
周辺環境は内覧のときに確認していますが、再度以下の点をチェックしておくことをおすすめします。

• 騒音がありそうな施設などが近接していないか
• 夜間、街灯などは点いているか、周囲の雰囲気はどうか

昼間の様子だけではなく、夜間の様子もチェックするんですね。

はい。内覧はおもに昼間に実施されますが、実際に住むとなると昼夜は関係ありません。夜間の街灯や周辺の雰囲気なども確かめておきましょう。

四つめが、駐車場の空き状況です。これはマンションの場合ですが、注意したいのが駐車場の申し込みができるのは所有権が買主に移転したあとなんです。

では、物件を探しているときと、実際に所有権が移転したときで駐車場の空き状況が違うということもあるんですか！

そうなんです。
駐車場の申し込みは先着順であるのか、予約制なのか、それとも空き次第抽選を行うのかなど様々です。駐車場の空き台数を調べるのはもちろんのこと、各物件ごとのやり方も事前に調べておく必要があります。

五つめが、こちらもマンションの場合にかかる「修繕積立金」の総額の確認です。

毎月かならず支払いが発生するのが、修繕積立金でしたね。

はい。大規模修繕工事を目的として所有者全員で積み立てるものですが、長く住むほどに支払い金額は高くなります。

経年劣化によって修繕部分も大きくなる、だから、その分高くなるんですね。

そうです。物件によっては「長期修繕計画表」といって修繕積立金の詳細を決めていることもありますので、こちらも不動産会社などに尋ねておくことをおすすめします。

毎月支払うものですから、資金計画としても外せない確認事項ですね。

そうですね。
そして、最後は戸建に関してです。こちらは土地の境界線の有無を確認しなければなりません。

土地の境界を明示しなかった場合のトラブルは、基本的に売主に責任が生じます。

ですので、売買契約の前に、買主がのちに測量を行うのか、それとも売主が測量し境界線を設置した状態にしておくのかを決めておくべきでしょう。

たしか測量には種類がありましたよね？

官民測量と民民測量ですね。どちらにするかは金額などによって決めます。それぞれの詳細は以下の説明を参照してください。

・確定測量（官民測量）
行政の立ち合いが必須。おおよそ40万円から。

・民民測量
隣地同士のみで境界を確認。おおよそ20万円から。

また前面道路が私道の場合は、車の通行が許可されるかどうかを確認しておくとベターです。

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まとめ：「気になる点は必ず相談」がトラブル回避のコツ

不動産の購入時にはたくさんの書類作成などがありますから、気をつけないと設備の稼働状況などはつい後回しにしがちかもしれませんね。

目まぐるしい中であっても、トラブル回避のためにはひとつずつしっかり確認することが大切です。

不動産会社としっかり連携して進めていってくださいね。